LVwG-850547/13/BMa/MSCH

Linz, 05.08.2016

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seine Richterin Mag.^a Gerda Bergmayr-Mann über die Beschwerde des J L, MBA, x, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Freistadt vom 11. Jänner 2016, GZ: Ge01-1255-2015, mit dem festgestellt wurde, dass die individuelle Befähigung nach § 19 GewO 1994 für die Ausübung des Gewerbes „Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler und -verwalter“, nicht gegeben ist

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

 

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

zu I.:

 

1.1. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2015 beantragte der nunmehrige Beschwerde­führer (im Folgenden: Bf) die Feststellung der individuellen Befähigung für die Ausübung des Gewerbes „Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilien­makler und -verwalter“ und stützte sich dabei zum Nachweis der theoretischen Fachkenntnisse u.a. auf ein Diplom über den erfolgreichen Abschluss des Diplom­lehrganges „Immobilienmanagement“ der X.ag (x) W.

 

1.2. Die Bezirkshauptmannschaft Freistadt sprach mit Bescheid vom 11. Jänner 2016 aus, dass die individuelle Befähigung nicht gegeben sei und begründete ihre Entscheidung im Wesentlichen damit, betreffend die besonderen berufsspezifischen Fächer sei für Immobilienmakler und Immobilienverwalter festzuhalten, dass deren Vermittlung im Diplomlehrgang Immobilienmanagement nicht bzw. nur zu einem geringen Teil erfolge bzw. deren Kenntnis aus den vorgelegten Unterlagen nicht ersichtlich sei. Im Übrigen enthalte der von der X.ag angebotene Diplomlehrgang Immobilienmanagement zum überwiegen­den Teil eine allgemeine Ausbildung, in der den Lehrgangsteilnehmern die jewei­ligen Schwerpunkte für Immobilienmakler und -verwalter nicht in einem für die selbständige Ausübung der Gewerbe erforderlichen Ausmaß vermittelt würden.

 

1.3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die Beschwerde vom 5. Februar 2016. Darin bringt der Bf im Wesentlichen vor, dass die belangte Behörde die vorgelegten Informationen zum Lehrinhalt des von der X.ag angebotenen Diplomlehrgangs „Immobilienmanagement“ nicht entsprechend gewürdigt und sich mit den tatsächlichen Lehrinhalten zu wenig auseinandergesetzt habe. Dieser Lehrgang weise ein höheres Kontakterfordernis in den berufsspezifischen Grundlagen auf, als die die Befähigung gewährleistenden Universitätslehrgänge oder der ÖVI-Lehrgang. Im Übrigen könne sich der Bf auf ein Sachverständigen­gutachten stützen (Gutachtliche Stellungnahme Mag. G L zur Fest­stellung der inhaltlichen Äquivalenz des Diplomlehrgangs „Immobilienmanage­ment“ mit einem facheinschlägigen Universitätslehrgang bzw. facheinschlägigen Lehrgang der Weiterbildung vom 22. Mai 2015), aus dem hervorgehe, dass der absolvierte Lehrgang nahezu ident mit dem zum Vergleich herangezogenen Universitätslehrgang der TU Wien sei und es vor dem Hintergrund dieser Analyse nicht nachvollziehbar sei, wie die belangte Behörde zu dem Ergebnis komme, dass zwar der Lehrgang der TU Wien facheinschlägig sei, der Diplomlehrgang „Immobilienmanagement“ der X.ag aber nicht.

 

2.1. Mit Schreiben vom 8. Februar 2016 wurde die Beschwerde samt bezug­habenden Verfahrensakt der belangten Behörde dem Oö. LVwG am 11. Februar 2016 zur Entscheidung vorgelegt.

 

2.2. Das erkennende Gericht hat Beweis erhoben durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verfahrensakt, die vom Bf vorgelegten Unterlagen und die Beschwerde. Zudem wurde von der Wirtschaftskammer Oberösterreich, Abteilung Immobilien- und Vermögenstreuhänder, eine fachkundige Stellungnahme einge­holt, und dem Bf Gelegenheit gegeben, sich dazu zu äußern. Dem kam dieser mit Schreiben vom 9. Mai 2016 unter Vorlage weiterer Unterlagen (u.a. „Mastergrade in der Weiterbildung (Erläuterung Weiterbildung 2013)“ verfasst vom BMWF, Stand 27. Dezember 2012 und Schreiben des BMWA vom 27. März 2007 an das J S I) nach.

 

2.3. Da sich daraus bereits der entscheidungswesentliche Sachverhalt klären ließ, konnte i.S.d. § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung entfallen.

 

3. Das Oö. Landesverwaltungsgericht hat erwogen:

 

3.1. Folgender entscheidungswesentlicher Sachverhalt wird festgestellt:

 

Der Bf legte zum Nachweis der Befähigung der in Aussicht genommenen Aus­übung des Gewerbes Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilien­makler und Immobilienverwalter folgende Unterlagen vor:

 

·         Urkunde WKO Befähigungsprüfung für das Gewerbe Bauträger

·         Diplom MBA J S Institut x samt Anhang, mit dem ihm der akademische Grad „Master of Business Administration“ verliehen wurde

·         Lebenslauf J L

·         Urkunde der Landesinnung Bau OÖ zum Nachweis der Befähigungsprüfung „Baumeistergewerbe“ vom 20. Mai 2008

·         Unternehmerbrief, mit dem die erfolgreiche Ablegung der Befähigungs­prüfung „Baumeister“ dokumentiert ist, vom 12. Oktober 2007

·         Urkunde der Fachgruppe OÖ der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, mit der bestätigt wird, dass die Befähigungsprüfung für das Gewerbe „Bauträger“ erfolgreich bestanden wurde, vom Juni 2008

·         Diplom X.ag Immobilienmanagement vom 27. Oktober 2015, wonach der Beschwerdeführer den Diplomlehrgang „Immobilienmanagement“ erfolgreich abgeschlossen hat

·         Informationen/Stellungnahme zum Lehrgang Immobilienmanagement von DDr. M S, Vorstand X AG

·         Zulassungsnachweis zum Promotionsstudium an der staatlichen Universität für Architektur, Zivilingenieurwesen und Geodäsie in Sofia

·         Gutachtliche Stellungnahme des Mag. G L zu Feststellung der inhaltlichen Äquivalenz des Diplomlehrgangs „Immobilienmanagement“ mit einem facheinschlägigen Universitätslehrgang bzw. facheinschlägigen Lehrgang der Weiterbildung, in Auftrag gegeben von T H, vom 22. Mai 2015

·         Unterlagen zum genauen Lehrinhalt des Diplomlehrgangs „Immobilien­management“

 

Der Bf verfügt über die Berechtigung zur Ausübung des Gewerbes „Immobilien­treuhänder eingeschränkt auf Bauträger“.

 

Die Wirtschaftskammer Oberösterreich sprach sich in ihrer Stellungnahme vom 20. April gegen die Erteilung der individuellen Befähigung für das Gewerbe „Immobilientreuhänder, eingeschränkt auf Immobilienmakler und Immobilien­verwalter“ aus und verwies zur Begründung auf den Bescheid der belangten Behörde, deren Ausführungen sie sich inhaltlich anschloss.

 

3.2 Beweiswürdigend wird ausgeführt, dass sich der entscheidungswesentliche Sachverhalt widerspruchsfrei aus dem Akteninhalt, den vom Bf vorgelegten Urkunden und den Erhebungen des Oö. LVwG ergibt und nicht strittig ist.

 

3.3. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat über die zulässige und rechtzeitige Beschwerde in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

3.3.1. Gemäß § 16 Abs. 1 GewO 1994 ist der Nachweis der Befähigung Voraussetzung für die Ausübung von reglementierten Gewerben und von Teil­gewerben.

 

Nach Abs. 2 dieser Bestimmung ist unter Befähigungsnachweis der Nachweis zu verstehen, dass der Einschreiter die fachlichen, einschließlich der kaufmänni­schen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzt, um die dem betreffenden Gewerbe eigentümlichen Tätigkeiten selbständig ausführen zu können.

 

Nach § 18 Abs. 1 GewO 1994 hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit (nunmehr Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft) für jedes reglementierte Gewerbe durch Verordnung festzulegen, durch welche Belege – für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander – die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hierfür erforderliche fachliche Befähigung jedenfalls als erfüllt anzusehen sind.

 

Nach § 19 GewO 1994 hat die Behörde, wenn der nach § 18 Abs. 1 vorge­schriebene Befähigungsnachweis nicht erbracht werden kann, unter Bedacht­nahme auf Vorschriften gemäß § 18 Abs. 4 das Vorliegen der individuellen Befähigung festzustellen, wenn durch die beigebrachten Beweismitteln die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Er­fahrungen nachgewiesen werden. Die Behörde hat das Vorliegen der individuellen Befähigung mit der Beschränkung auf Teiltätigkeiten des betreffenden Gewerbes auszusprechen, wenn die Befähigung nur in diesem Umfang vorliegt.

 

Nach § 94 Z 35 GewO 1994 stellt das Gewerbe Immobilientreuhänder (Immobi­lienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) ein reglementiertes Gewerbe dar.

 

In der auf Grund des § 18 Abs. 1 GewO 1994 ergangenen Immobilientreuhänder-Verordnung werden die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewer­be der Immobilientreuhänder geregelt.

 

Nach § 1 Abs. 1 dieser Verordnung (Verordnung des Bundesministers für Wirt­schaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder [Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger] [Immobilientreuhänder-Verordnung], BGBl. II. Nr. 58/2003) wird die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter durch folgende Belege erfüllt:

1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universi­tätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjähri­ge fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder

2. a) Zeugnisse über

aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrich­tung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens ein­jährige fachliche Tätigkeit oder

ab) den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehr­beruf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und

b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder

3. a) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und

b) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger.

 

Nach Abs. 2 dieser Verordnung liegt eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätig­keiten der Immobilienmakler einschlägig ist, vor, wenn der Anmelder Ver­mittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen.

 

Eine fachliche Tätigkeit als Immobilienverwalter liegt gem. Abs. 3 leg. cit. vor, wenn der Anmelder kaufmännische und verwaltungstechnische Aufgaben in der Immobilienverwaltung eigenständig als Hausverwaltungskraft erledigt hat.

 

Gem. § 22 GewO 1994 hat, wenn die Befähigung für ein sonstiges reglemen­tiertes Gewerbe auf Grund einer Verordnung gemäß § 18 Abs. 1 durch das Zeugnis über eine erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung nachgewiesen werden kann, die zuständige Fachorganisation der Wirtschaftskammer Österreich den Prüfungsstoff und die fachlich in Betracht kommenden Ausbildungen und Prüfungen festzulegen.

 

3.3.2. Die oben zitierte Immobilientreuhänder-Verordnung legt i.S.d. § 18 Abs. 1 GewO 1994 die formellen Zugangsvoraussetzungen zur Ausübung sowohl des uneingeschränkten als auch des eingeschränkten Immobilientreuhändergewerbes fest.

Kommt nun keiner der in dieser Verordnung vorgezeichneten Wege in Betracht, kann die Befähigung nach § 19 GewO 1994 auch dadurch nachgewiesen werden, dass der Bewerber durch entsprechende Beweismittel die für die jeweilige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen nach­weist (individueller Befähigungsnachweis).

 

Beim „individuellen Befähigungsnachweis“ wird der gemäß § 18 Abs. 1 leg. cit. definierte Befähigungsnachweis durch sonstige Nachweise ersetzt, die jene Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegen, die für die Ausübung des angemeldeten Gewerbes erforderlich sind.

 

Die Beurteilung, ob durch diese (sonstigen) Nachweise die erforderlichen Kennt­nisse, Fähigkeiten und Erfahrungen belegt werden, hat daher am Maßstab der den Befähigungsnachweis i.S.d. § 18 Abs. 1 GewO 1994 festlegenden Vorschrif­ten (Zugangsvoraussetzungen) zu erfolgen (vgl. VwGH 30.11.2006, 2005/04/0163).

 

Auf Grund sonstiger Nachweise kann die erforderliche Befähigung somit nur dann belegt werden, wenn die von der Antragstellerin absolvierte Ausbildung (Bildungsgang, bisherige Tätigkeit) das Ausbildungsziel in gleicher Weise verwirk­licht wie in den erwähnten Vorschriften (siehe VwGH 18.05.2005, 2004/04/0188, 06.04.2005, 2004/04/0047 u.a.).

 

3.3.3. Das bedeutet, vom Vorliegen der individuellen Befähigung i.S.d. § 19 GewO 1994 kann nur dann gesprochen werden, wenn aufgrund der vom Antrag­steller beigebrachten Unterlagen die Annahme gerechtfertigt erscheint, dass er immerhin über so viele Kenntnisse und Erfahrungen verfügt, die als erforderlich erachtet werden, um Leistungen erbringen zu können, welche in der Regel von Inhabern des betreffenden Gewerbes verlangt werden.

 

Gegenständlich bilden den Entscheidungsmaßstab für die Beurteilung des Vor­liegens der individuellen Befähigung daher die Inhalte der oben zitierten Zugangsverordnung für das Gewerbe der Immobilientreuhänder.

 

Die individuelle Befähigung stellt keine „einfachere“ sondern nur eine andere Möglichkeit dar, den Befähigungsnachweis zu erbringen. Zweck der Bestimmung ist, den beruflichen Zugang auf verschiedenste Arten erlangen zu können, wodurch die Qualitätssicherung aber nicht in den Hintergrund gedrängt werden soll.

 

Es ist daher der Bildungsgang des Bf mit den Rechtsvorschriften über den standardisierten Befähigungsnachweis zu vergleichen und aufgrund dieses Ver­gleichs zu beurteilen, ob der tatsächlich absolvierte Bildungsgang dem in den Zugangsbestimmungen festgelegten Bildungsziel entspricht. Kann dies bejaht werden, ist der individuelle Befähigungsnachweis festzustellen; entspricht die tatsächlich absolvierte Ausbildung nicht den ausbildungsrechtlichen Anfor­derungen, darf eine Feststellung i.S.d. § 19 GewO 1994 nicht getroffen werden.

 

3.3.4. Der Bf hat ein Diplom zum Abschluss des von der X.ag angebotenen Lehrganges Immobilienmanagement vorgelegt und sich auf seine bisherigen im Lebenslauf ausgewiesenen Tätigkeiten und Ausbildungen berufen.

 

Zu seiner theoretischen Ausbildung verweist der Bf insbesondere darauf, dass der vorgewiesene Lehrgang Immobilienmanagement zu den in der oben zitierten Verordnung genannten Ausbildungswegen, zum Nachweis der theoretischen Befähigung, äquivalent sei und sein Antrag daher zu genehmigen wäre und stützt sich dabei auf das vorgelegte Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen, Mag. G L.

 

Dieses Gutachten erscheint dem erkennenden Gericht jedoch aus mehreren Gründen unschlüssig: Es gibt keinen Grund, die in § 1 Abs. 1 der Immobilien­treuhänder-Verordnung genannten Voraussetzungen in einer Analogie – wie vom Gutachter als zwingend angesehen – um sämtliche „Lehrgänge zur Weiter­bildung“ (ein Begriff der § 9 Fachhochschul-Studiengesetz, BGBl. Nr. 340/1993 idgF. entnommen ist und dort gerade nicht mit „akkredierten Fachhochschul­studiengängen“ gleichgesetzt wird) zu erweitern. Wäre dies der Fall, so bräuchte der Bf keine Feststellung über die Befähigung, sondern könnte sich direkt auf § 18 GewO 1994 stützen.

Dem Verweis im Gutachten auf diverse Äußerungen von Ministerien ist ent­gegenzuhalten, dass auch das BMWA und das BMWFW offenbar davon ausgehen, dass solche Diplomlehrgänge nicht mit Universitätslehrgängen oder Fachhoch­schul-Studiengängen gleichgesetzt werden können – ansonsten hätten sie diese in die entsprechende Verordnung aufgenommen, bzw. diese Verordnung entspre­chend adaptiert.

Vielmehr hält z.B. auch das BMWA (Schreiben vom 27. März 2007) fest, dass eine Anerkennung nur auf Basis des § 19 GewO 1994 erfolgen könne und übergibt diesen Lehrgang daher in die - je nach Einzelfall auszurichtende – Beur­teilung der Gewerbebehörde bzw. des nunmehr im Instanzenzug erkennenden Gerichts.

Vor diesem Hintergrund ist der vom Gutachter als zwingend angesehene Schluss, dass wer den facheinschlägigen Lehrgang universitären Charakters „Immobilien­management“ positiv absolviert habe und die geforderte Tätigkeit nachweisen könne, die fachliche Qualifikation für den Immobilienmakler und den Immobilien­verwalter erfülle, nicht nachvollziehbar.

 

Vielmehr bedarf es gem. § 19 GewO 1994 der konkreten Prüfung im Einzelfall, welche nach den mit der Gewerbeausübung des Immobilienmaklers und des Immobilienverwalters verbundenen Anforderungen bzw. Erwartungen (z.B. besondere Kenntnisse der für die Gewerbeausübung relevanten Rechtsgebiete sowie entsprechende betriebswirtschaftliche Fähigkeiten, sodass er die in § 117 Abs. 2 und 3 GewO 1994 genannten Tätigkeitsbereiche des Immobilienmaklers und des Immobilienverwalters fachgerecht ausüben kann und außerdem als Immobilientreuhänder in der Lage ist, seine Klienten auch vor Verwaltungs­behörden, Fonds, Förderungsstellen, Körperschaften öffentlichen Rechts, sowie bei Gericht zu vertreten) erfüllt sein müssen um den mit der Gewerbeausübung verbundenen Pflichten nachkommen zu können. Dabei kommt es nicht nur auf den in den Studiengängen vorgegebenen „work load“ oder das „Kontakt­erfordernis“ der erbrachten Ausbildung an, sondern auch bzw. insbesondere auf deren Einschlägigkeit.

 

Die belangte Behörde hat zur Klärung dieser Frage in ihrem Bescheid einen Ver­gleich zwischen den im Diplomlehrgang Immobilienverwalter absolvierten Fächern mit jenen Fächern der Befähigungsprüfungsordnungen für Immobilien­verwalter (Verordnung der WKÖ vom 30. Jänner 2004, Immobilienverwalter-Befähigungsprüfungsordnung) und Immobilienmakler (Verordnung der WKÖ vom 30. Jänner 2004, Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung) herangezo­gen, die abzulegen sind, wenn man bereits über die Gewerbebefugnis Immo­bilientreuhänder, eingeschränkt auf Bauträger verfügt. Dies sind gem. § 3 Abs. 1 Z 2 i.V.m. § 6 und § 16 Immobilienverwalter-Befähigungsprüfungsordnung für den Immobilienverwalter die Fächer:

1.   Arbeits- und Sozialrecht (wie zum Beispiel unter besonderer Berück­sichtigung der Vorschriften für Hausbetreuungspersonal);

2.   Bautechnik für Immobilienverwalter;

3.   Beurteilung und Abwicklung aller im Zuge der Bauverwaltung erforder­lichen Maßnahmen einschließlich deren Finanzierung;

4.   Betriebs- und Volkswirtschaftslehre für Immobilienverwalter;

5.   Facility Management für Immobilienverwalter;

6.   Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berücksichtigung zivilrecht­licher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vorschriften und wirtschaftlicher Aspekte;

7.   Mietzinsänderungen einschließlich Schriftverkehr, Anträge und Schrift­sätze;

8.   Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge;

9.   Steuer- und Abgabenwesen für Immobilienverwalter;

10.               Formulierung von Vertragsbestandteilen für Bestandverträge;

11.               Maßnahmen und Veranlassungen im Zuge der Verwaltungsübernahme und Verwaltungsübergabe;

12.               Versicherungsrecht für Immobilienverwalter;

13.               Vorschreibungen, Abrechnungen und Berechnungen nach den gesetz­lichen, insbesondere wohnrechtlichen Bestimmungen;

 

und gem. § 3 Abs. 1 Z 2 i.V.m. § 6 und § 16 Immobilienmakler-Befähigungs­prüfungsordnung die Fächer:

1.      Bau- und Raumordnung für Immobilienmakler;

2.      Bautechnik für Immobilienmakler;

3.      Betriebs- und Volkswirtschaftslehre für Immobilienmakler;

4.      Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berücksichtigung zivil­rechtlicher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vorschriften und wirtschaftlicher Aspekte;

5.      besondere Finanzierungsmodelle (wie zum Beispiel Leasing, Miet-Kauf-Modelle);

6.      Formulierung von Vertragsbestandteilen für Kauf- und Bestandsverträge;

7.      Maklerrecht (zivilrechtliche, gewerberechtliche und wettbewerbsrechtliche Vorschriften);

8.      Erstellung und Beurteilung eines Maklervertrages einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs, Beurteilung eines Provisionsanspruches;

9.      Objektaufbereitung insbesondere im Hinblick auf die Pflichten des Immobilienmaklers;

10.   Standort- und Unternehmensbewertung;

11.   Schema bzw. Berechnung einer Wertermittlung, eines Finanzierungs­planes und einer Rentabilitätsberechnung zur Beratung der Auftraggeber;

12.   Erstellung eines Verwertungskonzeptes einschließlich des einschlägigen Schriftverkehrs;

13.   zivilrechtliche, abgabenrechtliche, verwaltungsrechtliche, agrarrechtliche und grundverkehrsrechtliche Vorschriften für den Liegenschaftsverkehr.

 

Daraus hat sie den Schluss gezogen, dass die Vermittlung der besonderen berufsspezifischen Fächer für Immobilienmakler und Immobilienverwalter nicht oder nur zu einem geringen Teil im Lehrgang Immobilienmanagement erfolge. Dieser von der belangten Behörde herangezogene Vergleich ist an sich geeignet, die individuelle Befähigung gem. § 19 GewO 1994 festzustellen und kann in den Abwägungen zu diesem Vergleich keine vom Landesverwaltungsgericht zu korrigierende Mangelhaftigkeit gefunden werden.

Vielmehr ist der von der Behörde aus diesem Vergleich gezogene Schluss, dass nämlich der in Rede stehende Lehrgang Immobilienmanagement im Vergleich mit den aus der Befähigungsprüfungsordnung ersichtlichen Fächern ein geringeres Maß an für die Gewerbe des Immobilienmaklers und des Immobilienverwalters facheinschlägigen Fächern aufweist, zu bestätigen:

Beide genannten Verordnungen führen jeweils in § 4 jene Fächer an, die nicht zu absolvieren sind, wenn der Kandidat bereits über den Befähigungsnachweis für das Gewerbe des Immobilientreuhänders eingeschränkt auf Bauträger verfügt. Dabei handelt es sich um berufsspezifische, rechtliche Grundlagen.

Jeweils in § 6 beider genannter Prüfungsverordnungen werden jene Fächer aufgelistet, bei denen es sich um die für den Immobilienverwalter bzw. Immobi­lienmakler berufsspezifischen Fächer handelt.

Vergleicht man nun die aus den Unterlagen des Bf zum von ihm absolvierten Diplomlehrgang „Immobilienmanagement“ vorgelegten Unterlagen mit diesen Fächern, so bestätigt sich die bereits von der belangten Behörde gezogene Schlussfolgerung, dass damit vor allem die in § 4 der Prüfungsordnungen aufgelisteten Fächern abgedeckt sind, nicht jedoch jene in § 6 der Prüfungs­ordnungen, somit jene Fächer, deren Kenntnis auch der Bf nachzuweisen hat.

Wie bereits ausgeführt, handelt es sich dabei zum Großteil um für die Berufszweige des Immobilienmaklers bzw. -verwalters abgestimmte Vertiefungen der Grundlagen wie z.B. Fälle der beruflichen Praxis unter besonderer Berück­sichtigung zivilrechtlicher, abgabenrechtlicher und verwaltungsrechtlicher Vor­schriften und wirtschaftlicher Aspekte (jeweils § 6 Z 4 der Immobilienmakler-Befähigungsprüfungsordnung und der Immobilienverwalter Befähigungsprüfungs-ordnung).

Den im Zuge des vom Bf besuchten Lehrgangs absolvierten Fächern, oder den übrigen vom Bf vorgelegten Unterlagen, ist kein Inhalt zu entnehmen, von dem angenommen werden kann, dass ausreichende berufsspezifische Kenntnisse für die Immobilienverwalter oder -maklertätigkeit erworben wurden.

Dieses Defizit konnte weder durch die Ausführungen im vom Bf vorgelegten Gut­achten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen, Mag. G L (siehe oben) noch durch das Vorbringen des Bf entkräftet werden. Auch wurden keine die schlüssigen Aus­führungen der Behörde widerlegende Unterlagen vor dem Oö. LVwG dargebracht.

 

Darüber hinaus ist weder aus dem Lebenslauf noch aus sonstigen vom Bf vor­gelegten Unterlagen ein Hinweis auf eine facheinschlägige Tätigkeit des Bf ersichtlich, wie dies § 1 Abs. 2 und 3 der Immobilientreuhänder-Verordnung normiert. Eine solche wird aber auch als Zugangsvoraussetzung in allen alter­nativ angeführten Fällen der Immobilientreuhänder-Verordnung angeführt.

 

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

 

 

zu II.:

 

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die gegenständliche Entscheidung von der als einheitlich zu beurteilenden Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht ab.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungs­gerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichts­hof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwal­tungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwer­de bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzu­bringen.

 

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

 

Mag.^a Gerda Bergmayr-Mann