LVwG-150175/2/MK/EG

Linz, 27.10.2014

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Mag. Markus Kitzberger über die Beschwerde der Frau M N, und des Herrn F P,  und beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. M M, gegen den Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz vom 3.1.2014 GZ. PPO-RM-Bau-130082-04,

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs.1 VwGVG wird die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass für die im Bescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz vom 03.01.2014, PPO-RM-Bau-130081-04, zum Auftrag 2. festgelegte Erfüllungsfrist mit 8 Monaten bemessen wird. Im Übrigen bleibt der angefochtene Bescheid in der Version der Beschwerdevorentscheidung vom 17.02.2014, PPO-RM-Bau-130081-09, vollinhaltlich aufrecht.

 

 

II.      Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

 

 

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Wie aus einem Schreiben des Magistrates der Landeshauptstadt Linz, Anlagen- und Bauamt als Baubehörde I. Instanz, vom 06.02.2012 hervorgeht, sei am 16.01.2012 vom Magistrat Linz, Umwelt- und Technik-Center, im Beisein der B O GmbH., vertreten durch Herrn DI W, und am 17.01.2012 im Beisein von Frau N ein Ortsaugenschein durchgeführt worden, ob die im Urteilsbegehren vom 09.12.2010 durch die Eigentümer des Gebäudes K in Linz geforderten Maßnahmen einem Verputz und Färbeln der Feuermauer entgegenstehen würden. Dabei sei festgestellt worden, dass sich die im Klagebegehren der Eigentümer des Gebäudes K in L geforderten Maßnahmen überwiegend auf Teile der Feuermauer, an welche das neu errichtete Gebäude H anschließe, beziehen würden. Zusammenfassend könne festgestellt werden, dass die im Klagebegehren geforderten Maßnahmen einem Verputz und Färbeln der Feuermauer nicht entgegenstehen bzw. auch nicht kontraproduktiv seien. Sollten später Arbeiten notwendig werden um die Maßnahmen durchzuführen, sollte bei entsprechender Sorgfalt bei der Ausführung, der Verputz der Feuermauer keinen Schaden nehmen.

 

Darüber hinaus sei festgestellt worden, dass beim westlichen Teil der Feuermauer des gegenständlichen Gebäudes ebenfalls zu einem überwiegenden Teil der Verputz fehle. Der verbliebene Verputz im oberen Teil der Mauer sei in einem sehr schlechten Zustand und werde nur von Resten des inzwischen vertrockneten Efeubewuchses an der Hauswand gehalten. Somit entspreche der Zustand dieser Feuermauer ebenfalls nicht dem § 15 Abs.1 Oö. BauTG. Im oberen Teil dieser Feuermauer sei eine Wandöffnung festgestellt worden, welche in den Plänen nicht aufscheine.

 

In der Folge wurde vom Magistrat Linz den Eigentümern F P, E P und M N mit Schreiben vom 01.07.2013 im Wege des Parteiengehörs mitgeteilt, dass ein Baugebrechen vorliege und beabsichtigt sei den Eigentümern dieser baulichen Anlage mittels Bescheid nachstehende Sanierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen aufzutragen:

-           Die westliche Feuermauer sei auf lose Putzteile zu überprüfen und alle losen Putzteile seien zu entfernen.

-           Die freiliegenden Mauerteile seien mit einem neuen Verputz zu versehen.

 

Herr F P und Frau M N (in der Folge: Bf) rechtfertigten sich mit Schriftsatz vom 24.07.2013 dahingehend, dass der Efeubewuchs an der Westseite des Hauses K entfernt worden sei, da sie beabsichtigten diese verputzen zu lassen. Durch den Neubau, der am Nachbargrundstück errichtet worden sei, welcher als Betonriegel eine Entwässerungssperre bilde, würden sich Hang- und Oberflächenwässer unkontrolliert im angeschütteten und unverbauten Bereich des Hauses K stauen. Davon seien sowohl die Nord- wie auch die Westmauer betroffen. Diese Oberflächenwässer würden in der Folge in den unverbauten Abschnitt, welcher über 6 m über dem ursprünglichen Niveau (früher als Parkplatz genützt) liege, eindringen. Diese Fremdwässer würden auf das Bauwerk und somit Grundstück zugeleitet und aufgestaut. Durch die Bauarbeiten der B seien massive Schäden am Haus K verursacht worden, die klagsanhängig seien. Diese daraus resultierenden Schäden würden auch die Westmauer betreffen.

 

Der Nordwesteckpfeiler sei mehrmals schwer beschädigt worden und seien große Gesteinsbrocken mit dem Bagger herausgerissen worden. Der Schaden sei noch nicht behoben worden. Dieser Eckpfeiler sei mit einem Gebäudeteil verzahnt gewesen. Die vom Magistrat vorgeschriebene Flügelstützmauerarchitektur sei abgerissen worden. Ebenfalls sei die historische Natursteinmauer, die zum Haus K gehört habe, willkürlich entfernt worden. Die zum Haus gehörende Entwässerungsrinne an der Westseite sei beschädigt worden.

 

Bei der gegenständlichen Maueröffnung handle es sich nicht um konsenslose Bauführung, sondern bestehe diese seit 150 Jahren. Sie sei konstruktiver Bestandteil des Hauses seit seiner Errichtung. Diese Dauerbelüftung sei aufgrund der spezifischen Konstruktion und Bauphysik dieser Dachböden bewusster Teil der Planung und sei zur damaligen Zeit als Entlüftung in die Bauweise einbezogen worden. Seit Gebäudeerrichtung seien keine Maueröffnungen erfolgt.

Da die Westmauer mit der Nordmauer des Hauses verbunden sei und somit nicht isoliert betrachtet werden könne, sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des laufenden Prozesses zu warten und von der Erlassung des angekündigten Bescheides Abstand zu nehmen, da es aus technischen Gründen unsinnig sei eine Mauer zu verputzen, die durch weitere Baumaßnahmen wieder in Anspruch genommen werden müsse.

 

I.2. Seitens der Behörde wurden in der Folge mit Bescheid vom 29.07.2013, GZ. 0016785/2013 ABA Nord, den Bf die angekündigten Instandsetzungs- und Sicherungsaufträge binnen einer Frist von 3 Monate nach Rechtskraft des Bescheides erteilt.

 

Begründend führte die Behörde aus, dass beim Ortsaugenschein festgestellt worden sei, dass beim westlichen Teil der Feuermauer des Gebäudes K ebenfalls zu einem überwiegenden Teil der Verputz fehle. Der verbliebene Verputz im oberen Teil der Mauer sei in einem sehr schlechten Zustand und werde offensichtlich nur von Resten des inzwischen vertrockneten Efeubewuchses an der Hauswand gehalten. Damit entspreche der Zustand dieser Feuermauer ebenfalls nicht dem § 15 Abs.1 Oö. BauTG, wonach sichtbare Außenwände von Bauten einschließlich sichtbarer Feuermauern und Brandmauern zu verputzen seien.

 

I.3. Dagegen erhoben die Bf im Wege ihres Rechtsvertreters mit Schriftsatz vom 14.08.2013 rechtzeitig nachstehende Berufung:

 

BERUFUNG

 

Der angefochtene Bescheid mit dem betreffend des Hauses K, Instandsetzungs- und Sicherungsaufträge erteilt wurden, nämlich betreffend der Überprüfung der westlichen Feuermauer auf lose Putzteile, Entfernung der losen Putzteile und Versehen der freiliegenden Mauerteile mit einem neuen Verputz, wird zur Gänze angefochten.

Durch die Bauarbeiten am Nachbarhaus, durch die B wurden am Haus der Berufungswerber massive Schäden verursacht.

Der Nordwesteckpfeiler (Teil der Westmauer) wurde mehrmals schwer beschädigt und zwar sowohl oberirdisch als auch unterirdisch. Beim letzten Eingriff wurden große Gesteinsbrocken mit dem Bagger herausgerissen. Auch dieser Schaden wurde noch nicht behoben.

Das Nordwesteck war mit einem Gebäudeteil verzahnt, der mit dem Bagger aus dem Nordwestbereich rüdest herausgerissen wurde. Die von der Baubehörde vorgeschriebene Flügelstützmauerarchitektur wurde abgerissen. Ebenfalls wurde die historische Natursteinmauer, die zum Haus K, gehörte, willkürlich entfernt. Es wurde mutwillig und rechtswidrig in das Eigentum der Berufungswerber eingegriffen.

Die zum K gehörende Entwässerungsrinne an der Westseite wurde beschädigt. Setzungsrisse finden sich parallel zur Westmauer, Hang- und Oberflächenwässer dringen in das Gebäude ein, der Einmündungsbereich der Entwässerungsrinne an der Westmauer wurde zerstört und bisher nicht wieder errichtet.

Die daraus resultierenden Schäden sind Gegenstand des Gerichtsverfahrens 2 Cg 254/10sdes LG Linz.

Im Falle der Stattgebung der Klage, müssen daher Ersatzvornahmen von der beklagten Partei vorgenommen werden, die sich unter Umständen mit dem vorliegenden Bescheid überschneiden.

Das Verfahren befindet sich derzeit in der Begutachtungsphase durch den Sachverständigen.

Im Gegensatz zu den schriftlichen Behauptungen von Frau Mag.a O (Mail Mag. O an Mag. P, Magistrat vom 05.12.2011), ist der unverputzte Teil der Nordmauer sehr wohl klagsanhängig (002 CG 254/210s, Punkt 8.) S.10/11).

Die durch die unsachgemäße Errichtung des Neubaues entstandenen Risse in der Nordmauer sind von den Nachbarn verschuldet. Die Nordmauer ist durch die B über 6 m vom Ursprungsgelände aus angeschüttet worden. Die N-Mauer ist von außen gesehen in der Gesamtlänge aufgehend von der Anschüttung vollkommen durchnässt. Dies schließt auch den Terrassenbereich des Neubaus, anschließend an das Haus K, mit ein. Die N-Mauer vorher zu verputzen käme einem Schildbürgerstreich gleich.

 

Die über 6 m angeschüttete N-Mauer des Hauses K muss zuvor wieder abgegraben werden, um dem Stand der Technik und den Normen entsprechend hergestellt werden zu können durch die B. Zudem sind die vorgeschriebenen Stützmauern gemäß dem Stand der Technik herzustellen. Dies gilt auch für die abgerissenen Flügelstützmauern sowie historischen Stützpfeiler und Stützmauern aus Naturstein etc., die durch die B im Zuge deren Abgrabungen teilweise aus dem Mauerwerksverbund herausgerissen bzw. entfernt wurden, ohne sie wieder zu ersetzen. Dies gilt auch für die Nordost- und die Nordwestecke bzw. Pfeiler.

Ferner fehlt die durchgängige Unterfangung in der gesamten Länge der Nordmauer im Fundamentbereich. Der angeschüttete Mauerwerksbereich ist über die gesamte Anschüttungshöhe - bei vorheriger Austrocknung der gesamten durchfeuchteten Nordmauer - normgerecht abzudichten und zu drainagieren. Dies muss aus technischen Gründen vor dem Verputzen der Nordmauer erfolgen.

Die Berufungswerber haben in ihrer Stellungnahme vom 03.04.2013 sowie vom 24.07.2013 eine Fristverlängerung und einen Aufschub des Bescheides bis zum rechtskräftigen Abschluss des anhängigen Gerichtsverfahrens 2 Cg 254/10s des Landesgerichts Linz beantragt.

Über diesen Antrag wurde nicht entschieden, er wurde auch im angefochtenen Bescheid nicht einmal behandelt.

Es wäre völlig unsinnig und technisch auch unvertretbar, eine Mauer zu verputzen, die durch weitere Baumaßnahmen des Nachbarn zur Wiederherstellung des früheren Zustandes wieder in Anspruch genommen werden müsste. Die Westmauer des Hauses K ist durch die massiven Schäden, durch die Bauarbeiten der B an der nordseitigen Feuermauer ebenfalls betroffen. Ein Verputzen ist vor Behebung der Schäden an der nordseitigen Feuermauer unsinnig, da die Westmauer und die Nordmauer miteinander verbunden sind. Das Gleiche gilt auch für die Westmauer, die durch den Nordwesteckpfeiler eben mit der Nordmauer das nordwestliche Hauseck bilden.

Beweis:      Akt 2 Cg 254/10s des Landesgericht Linz.

Aus all diesen Gründen stellen die Berufungswerber nachstehende

 

BERUFUNGSANTRÄGE

1. Der Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid des Magistrates der Landeshauptstadt Linz, Anlagen- und Bauamt als Baubehörde 1. Instanz vom 29.07.2013, AZ 0016785/2013ABA Nord, 501/N135006 ersatzlos aufzuheben, in eventu

2. der Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid des Magistrates der Landeshauptstadt Linz, Anlagen- und Bauamt als Baubehörde 1. Instanz vom 29.07.2013, AZ 0016785/2013ABA Nord, 501/N135006 aufzuheben und das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Zivilprozesses 2 Cg 254/10s des Landesgerichtes Linz zu unterbrechen oder, falls dem Antrag nicht stattgegeben werden sollte,

3. der Berufung Folge zu geben und den angefochtenen Bescheid des Magistrates der Landeshauptstadt Linz, Anlagen- und Bauamt als Baubehörde 1. Instanz vom 29.07.2013, AZ 0016785/2013ABA Nord, 501/N135006 zu beheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an die Behörde 1. Instanz zurückzuverweisen.“

 

I.4. Mit Berufungsbescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz (in der Folge: belangte Behörde) vom 03.01.2014, GZ. PPO-RM-Bau-130082-04, wurde der Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Linz vom 29.7.2013, GZ 0016785/2013 ABA Nord, teilweise Folge gegeben und der Spruch des Bescheides wie folgt berichtigt:

 

„Herrn F P,  Frau M N, und Herrn E P, werden als Eigentümer des Gebäudes im Standort, Einlagezahl x, Katastralgemeinde Linz nachstehende Aufträge erteilt:

1)        Die westliche Außenmauer des Hoftraktes ist auf lose Putzteile zu überprüfen. Alle losen Putzteile sind zu entfernen.

2)        Die freiliegenden Mauerteile der westlichen Außenmauer des Hoftraktes sind mit einem neuen Verputz zu versehen.

Erfüllungsfristen:

Zu Auftrag 1): Drei Monate nach Rechtskraft des Bescheides

Zu Auftrag 2): Sechs Monate nach Rechtskraft des Bescheides“

 

In der Begründung führt die belangte Behörde im Wesentlichen aus, dass hinsichtlich Spruchpunkt 1) der durch Fotos dokumentierte Zustand nicht bestritten wurde. Es sei daher als erwiesen anzusehen, dass Verputzreste im oberen Bereich der Mauer sich in einem sehr schlechten Zustand befänden und nur mehr vom Efeubewuchs an der Wand gehalten würden. Die Gefahr des Herabfallens von Putzteilen liege daher auf der Hand. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass von Gebäuden herabfallende Putz- und Mauerteile eine Gefahr für Leben und Gesundheit von Menschen bedeuten, weshalb das Abschlagen der losen Putzteile einer Sicherungsmaßnahme im Sinne des § 48 Abs. 1 Oö. BauO 1994 entspreche.

 

Gleiches gelte für Vorschreibungspunkt 2). Es bedürfe angesichts des Charakters der gegenständlichen Mauer als den Witterungseinflüssen ausgesetzte Außenwand sowie des großflächigen Fehlens von Verputz und des somit ungeschützt freiliegenden Ziegelmauerwerks keiner näheren Erörterung, dass längerfristig die Festigkeit des Mauerwerkes durch eindringende Niederschlagswässer vermindert werde und ein derartiger Mangel bei Baugebrechen darstelle, weshalb die Instandsetzung der betroffenen Mauerteile durch Aufbringung eines Verputzes vorzuschreiben gewesen sei.

Zum Parteienvorbringen mit der Behebung der Schäden bis Abschluss des Zivilprozesses zuzuwarten, spreche die belangte Behörde insoweit entgegen, da in einem Bauauftragsverfahren nach § 48 Oö. BauO 1994 eine zivilrechtlicher Schadenersatzfrage keine Vorfrage im Sinne des § 38 AVG für eine Verfahrensaussetzung darstelle. Aus § 48 Abs.1 Oö. BauO 1994 gehe unzweideutig hervor, dass die Verpflichtung zur Behebung eines Baugebrechens einzig und  allein den Eigentümer (und Miteigentümer) der mit dem Baugebrechen behafteten baulichen Anlage treffe, unabhängig davon, ob dem Eigentümer am Entstehen des Baugebrechens in irgendeiner Form ein Verschulden treffe. Der Ausgang des Zivilverfahrens habe für das vorliegende baubehördliche Verfahren keinerlei rechtliche Bedeutung.

 

I.5. Gegen diesen Bescheid haben die Bf mit Schriftsatz vom 05.02.2014 innerhalb offener Frist Beschwerde erhoben. Bekämpft wurde jedoch ausdrücklich nur der Spruchpunkt 2.

 

Begründend wurde von den Bf im Wesentlichen vorgebracht, dass mit erstinstanzlichem Bescheid vom 29.07.2013 den Bf als Eigentümern des Hauses K, in L, aufgetragen worden sei, die westliche Feuermauer auf lose Putzteile zu überprüfen, alle losen Putzteile zu entfernen und eine Erfüllungsfrist von 3 Monaten aufgetragen wurde. Einer dagegen eingebrachte Berufung hat die belangte Behörde dahingehend stattgegeben, als die Erfüllungsfrist mit 6 Monaten bestimmt worden sei. Der Auftrag, freiliegende Mauerteile der an das Grünland grenzenden westlichen Außenmauer sind mit einem neuen Verputz zu versehen, wobei als Erfüllungsfrist 6 Monate nach Rechtskraft bestimmt wurde. Im angefochtenen Bescheid beschränke sich die Begründung auf Seite 5 in Punkt 3. darauf, dass es „keiner näheren Erörterung bedarf, dass unverputzte Außenwände längerfristig ein Baugebrechen darstellen würden“. Es handle sich dabei aber um keine reine Rechtsfrage, sondern um eine Sachverhaltsfrage, die dann einer rechtlichen Subsumtion zu unterziehen sei und sei diese Formulierung eine reine Scheinbegründung. Ohne Vorliegen eines Gutachtens oder anderen Nachweises, dass tatsächlich das Fehlen eines Verputzes die Festigkeit des Mauerwerkes beeinträchtigen könnte, sei der Auftrag vollkommen unbegründet. Durch die Bauarbeiten am Nachbarhaus seien am Haus der Bf massive Schäden verursacht worden. Der Nordweststeckpfeiler (Teil der Westmauer) sei mehrmals unter- und oberirdisch schwer beschädigt worden. Dieser Pfeiler sei wichtig für das statische System bzw. für das Zusammenwirken der Nord- und Westmauer zur Abtretung der Kräfte. Diese Schäden seien noch nicht behoben worden. Das Nordwesteck sei mit einem Gebäudeteil verzahnt gewesen, der mit dem Bagger aus dem Nordwestbereich herausgerissen worden sei. Die von der Baubehörde vorgeschriebene Flügelstützmauerarchitektur sei abgerissen worden. Ebenfalls sei die historische Natursteinmauer, die zum Haus K, in L, gehört habe, willkürlich entfernt worden. Es sei mutwillig und rechtswidrig in das Eigentum der Bf eingegriffen worden. Die zur K gehörende Entwässerungsrinne an der Westseite sei beschädigt worden. Setzungsrisse fänden sich parallel zur Westmauer, Hang- und Oberflächenwässer, würden in das Gebäude eindringen und der Einmündungsbereich der Entwässerungsrinne an der Westmauer sei zerstört und bisher nicht mehr gerichtet worden. Die daraus resultierenden Schäden seien Gegenstand eines Gerichtsverfahrens beim LG Linz.

 

Im Falle einer Stattgebung der Klage müssten daher Ersatzvornahmen von der beklagten Partei vorgenommen werden, die sich unter Umständen mit dem vorliegenden Bescheid überschneiden würden. Auch sei der unverputzte Teil der Nordmauer klagsanhängig. Das Verfahren befinde sich derzeit in der Begutachtungsphase durch den Sachverständigen.

 

Durch unsachgemäße Errichtung des Neubaus seien Risse an der Nordmauer entstanden. Die B habe über 6 m vom Ursprungsgelände ohne Abtrennung Anschüttungen vorgenommen, wodurch die Nordmauer zur Gänze durchfeuchtet sei. Dies schließe auch den Terrassenbereich des Neubaus anschließend an das Haus K mit ein. Diese Anschüttung sei nicht Punkt der Bauverhandlung gewesen und bestünde hiefür keine Zustimmung der Eigentümer.

 

Die Nordmauer vorher zu verputzen käme einem Schildbürgerstreich gleich. Zuvor müsse die Anschüttung zur Nordmauer wieder abgegraben werden und seien Stützmauern herzustellen. Dies gelte auch für die abgerissenen Flügelstützmauern sowie den historischen Stützpfeiler und Stützmauern aus Naturstein, welche im Zuge der Abgrabungen teilweise aus dem Mauerwerksverbund entfernt worden seien.  Vor Verputzung der Nordmauer müsse diese ausgetrocknet, abgedichtet und drainagiert werden. Die Beschwerdeführer haben aufgrund dieser Tatsachen mit Stellungnahme vom 03.04.2013 sowie vom 24.07.2013 eine Fristverlängerung bei der belangten Behörde und Aufschub des Bescheides bis zum rechtskräftigen Abschluss des anhängigen Gerichtsverfahrens beantragt, über welchen allerdings nicht entschieden worden sei und auch im angefochtenen Bescheid nicht einmal behandelt worden sei.

 

Es sei völlig unsinnig und technisch unvertretbar eine Mauer zu verputzen, für welche durch weitere Baumaßnahmen des Nachbarn zur Wiederherstellung des früheren Zustandes gefordert werde. Auch sei die Westmauer des Hauses K durch massive Schäden durch Bauarbeiten der B an der nordseitigen Feuermauer betroffen. Ein Verputz sei vor Behebung der Schäden unsinnig, da die Westmauer und die Nordmauer miteinander verbunden seien. Das Gleiche gelte auch für die Westmauer, die durch den Nordweststeckpfeiler eben mit der Nordmauer das nordwestliche Hauseck bilde.

Auch liege keine Dringlichkeit vor, eine solche werde auch im Berufungsbescheid nicht angeführt. Der Sanierungsauftrag sei somit jederzeit auch technisch nicht nötig.

 

Aus den angeführten Gründen wurde die Durchführung einer mündlichen Verhandlung beantragt. Weiters wurde beantragt der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Berufungsbescheid des Stadtsenates der Landeshauptstadt Linz dahingehend abzuändern, dass der Auftrag in Punkt 2., die freiliegenden Mauerteile der westlichen Außenmauer des Hoftraktes des Hauses K in L, mit neuem Verputz zu versehen und zwar binnen 6 Wochen nach Rechtskraft des Bescheides. In eventu würde beantragt der Beschwerde Folge zu geben und den angefochtenen Berufungsbescheid in Spruchpunkt 2. zur Gänze zu beheben und zur neuerlichen Entscheidung an eine Unterbehörde zurückzuverweisen.

 

I.6. In einer Beschwerdevorentscheidung der belangten Behörde vom 17.02.2014 wurde die Beschwerde mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, dass die Erfüllungsfrist zum bekämpften Spruchpunkt 2. ab Zustellung der Beschwerdevorentscheidung – im Falle eines Vorlageantrages – mit Zustellung des das Beschwerdeverfahren abschließenden Erkenntnisses oder Beschlusses des Oö. Landesverwaltungsgerichtes zu laufen beginne.

 

Begründend würde ausgeführt, dass die (im Ermessen der Behörde gelegene) Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung deshalb gewählt worden sei, da sich herausgestellt habe, dass die Festlegung der Erfüllungsfrist abgeändert werden müsse und zur einzigen Rechtsfrage eine eindeutige – allerdings im Berufungsbescheid nicht ausreichend dargestellte – Rsp des VwGH existiere.

 

Demnach sei den Bf zwar zuzugestehen, dass es sich bei der Beurteilung der Festigkeit des Mauerwerks dem Grund nach um eine Sachverständigenfrage handle, dass diese Form der Beweisführung aber insbesondere dann nicht geboten scheine, wenn es sich um die Beurteilung von offenkundigen Tatsachen handle. Bei der Anfälligkeit von Rohziegelmauerwerk gegen Witterungseinflüsse sei dies nach der zitierten Judikatur der Fall. Zudem könne angenommen werden, dass sich der erteilte baurechtliche Konsens auf Mauerwerk mit Verputz bezogen habe.

 

Schadhafter Verputz stelle ein Baugebrechen dar. Für die Erteilung eines entsprechenden Behebungsauftrages sei es keine Voraussetzung, dass bereits eine konkrete Gefahr vorliege, im Gegenteil dürfe die Behörde in derartigen Fällen gerade nicht so lange zuwarten.

 

Auch der belangten Behörde sei klar, dass im eingeholten bautechnischen Gutachten keine fallspezifischen, sondern allgemeine Aussagen zu diesem Beweisthema gemacht worden wären. Eine offenkundige Tatsache bedürfe aber – außer bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände – keines weiteren Beweises.

 

Die Nichtbehebung des Mangels fehlenden Verputzes stelle eine Verletzung der Erhaltungspflicht dar, da – auch auf der Grundlage der einschlägigen bautechnischen Bestimmungen – Zielmauerwerk nur dann den baurechtlichen Anforderungen entspreche, wenn es verputzt sei.

 

Dem Vorbringen der Unsinnigkeit, wirtschaftlichen Unvernunft und technischen Unnotwendigkeit sei entgegenzuhalten, dass derartige Überlegungsspielräume der Behörde bei der Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes nicht zukommen. Im Anlassfall sind die notwendigen Aufträge zu erteilen.

 

Zur Angemessenheit der Erfüllungsfrist sei anzumerken, dass sich diese ausschließlich an den Umständen der aufgetragenen Maßnahmen zu orientieren habe, also an dem Zeitraum, in dem sie realistisch erfüllt werden könnten. Darüber hinausführende Überlegungen (wie etwa eine ohnehin – allerdings später – geplante Generalsanierung) hätten außer Acht zu  bleiben. Eine Frist von sechs Monate erscheine dabei jedenfalls ausreichend.  In Anbetracht der aufschiebenden Wirkung einer Bescheidbeschwerde habe die belangte Behörde aber die Aspekte der Rechtskraft in die Festlegung des Beginns des Fristlaufes einzubeziehen gehabt.

 

I.7. Mit Schriftsatz vom 03.03.2014 wurde von den Bf der Vorlageantrag eingebracht. Darin führen die Bf im Wesentlichen aus, dass die Beschwerdeanträge, ebenso wie der Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zur Gänze aufrecht erhalten würden, da das Beschwerdevorbringen durch die Entscheidung der belangten Behörde nicht entkräftet worden sei.

 

Die Frage, ob freiliegende Mauerteile der westlichen Außenmauer des Hoftraktes mit Verputz zu versehen seien, bleibe eine Sachverständigenfrage. Es handle sich um keine offenkundige Tatsache, insbesondere, ob es sich dabei um eine dringliche Maßnahme handle und ob diese bautechnisch notwendig sei. Ob ein Baukonsens für ein Ziegelmauerwerk mit Verputz erteilt worden sei, stelle sich nach der Beschwerdevorentscheidung als Vermutung dar, auf welche ein Instandsetzungssicherungsauftrag nicht gestützt werden könne. Eine bloße optische Ferndiagnose durch die Behörde stelle kein ausreichendes Ermittlungsverfahren dar.

 

Auch sei nicht festgestellt worden, dass das „freiliegende“ Mauerwerk beschädigt oder durch Witterungseinflüsse beeinträchtigt worden sei. Die Auseinandersetzung der belangten Behörde mit dem anhängigen Gerichtsverfahren gehe an der Tatsache vorbei, dass diese Gerichtsverfahren auch die Nordmauer zum Gegenstand habe und keine Dringlichkeit bestehe. Derartige Instandsetzungs- und Sicherungsmaßnahmen hätten sich auch nach dem Kriterium der Wirtschaftlichkeit zu orientieren, wenn – wie im vorliegenden Fall – nicht die geringste Gefahr im Verzug drohe.

 

 

II. Das Verwaltungsgericht hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verwaltungsakt. Auf dessen Grundlage konnten weitere Ermittlungsschritte – insbesondere die Durchführung einer mündlichen Verhandlung – unterbleiben, da keine weitere Klärung des Sachverhaltes zu erwarten war. Es waren ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen.

 

Der oben dargestellte Sachverhalt steht fest.

 

 

III.            Für die Beurteilung der hier relevanten Rechtsfragen sind insbesondere nachstehende Bestimmungen zu berücksichtigen:

 

III.1             In der Sache:

 

Gemäß § 47 Abs.1 Oö. BauO 1994 hat der Eigentümer einer baulichen Anlage dafür zu sorgen, dass die Anlage in einem den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand erhalten wird. Bei baulichen Anlagen, für die eine Baubewilligung erteilt wurde, erstreckt sich diese Verpflichtung insbesondere auch auf die Einhaltung der Auflagen und Bedingungen des Baubewilligungsbescheides sowie auf die Erhaltung der nach der Baubewilligung zur baulichen Anlage gehörenden Einrichtungen, wie Kinderspielplätze, Schutzräume, Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Erholungsflächen. Im Übrigen sind bauliche Anlagen so zu erhalten, dass die Sicherheit, die Festigkeit, der Brandschutz, die Wärmedämmung und der Wärmeschutz, die Schalldämmung und der Schallschutz er baulichen Anlage und die Erfordernisse der Gesundheit, der Hygiene, des Unfallschutzes und der Bauphysik nicht beeinträchtigt werden und ein nach Art und Zweck der Anlage unnötiger Energieverbrauch sowie schädliche Umwelteinwirkungen möglichst vermieden werden.

 

Erlangt nach Abs.2 dieser Bestimmung die Baubehörde Kenntnis von einer Verletzung der Erhaltungspflicht, hat sie dem Eigentümer unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung der festgestellten Mängel aufzutragen.

 

Nach § 48 Abs.1 leg.cit. liegt ein Baugebrechen vor, wenn sich der bauliche Zustand einer baulichen Anlage so verschlechtert hat, dass

1. eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit, die Hygiene oder die körperliche Sicherheit von Menschen oder für fremde Sachwerte entsteht,

2. das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet wird oder

3. schädliche Umwelteinwirkungen entstehen,

gleichgültig, worauf die Verschlechterung zurückzuführen ist.

 

In Abs.2 wird angeordnet, dass die Baubehörde, wenn sie Kenntnis vom Vorliegen eines Baugebrechens erlangt, die allenfalls erforderlichen Sicherungsmaßnahmen anzuordnen und dem Eigentümer unter Gewährung einer angemessenen Frist die Behebung des festgestellten Baugebrechens durch Instandsetzung […] anzuordnen hat. […]

 

III.2. Verfahren vor dem Verwaltungsgericht:

 

Gemäß § 24 Abs.4 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG), BGBl. I. 33/2013, kann das Verwaltungsgericht, sofern durch Bundes- oder Landesgesetz nichts anderes bestimmt ist, ungeachtet eines Parteiantrages von der Durchführung einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art.6 Abs.1 der Konvention zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

 

Nach § 28 Abs.1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist.

 

 

IV. Das Oö. Landesverwaltungsgericht hat erwogen:

 

Vorab ist festzuhalten, dass im Beschwerdevorbringen, welches im Vorlageantrag vollinhaltlich aufrecht erhalten wurde und somit den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens darstellt, der Spruchpunkt 2. des bekämpften Berufungsbescheides zur Gänze angefochten wurde. Es wurde seine ersatzlose Aufhebung, in eventu seine Behebung und die Zurückverweisung der Angelegenheit an die belangte Behörde beantragt.

 

Der gegenständliche baupolizeiliche Auftrag ist daher sowohl dem Grunde nach, als auch hinsichtlich seiner Befristung Gegenstand der Prüfung durch das Verwaltungsgericht. Eine Neufestsetzung der Erfüllungsfrist ist folglich vom Beschwerdeantrag umfasst, liegt sich doch materiell zwischen der vollinhaltlichen Bestätigung und einer ersatzloser Behebung. Dies insbesondere deshalb, da das Verwaltungsgericht gemäß § 28 Abs.2 VwGVG grundsätzlich zur meritorischen Entscheidung berufen ist, d.h. das Aufhebungsantrag nicht als bloßes Kassationsbegehren zu sehen ist, und durch eine derartige Auslegung des Beschwerdeantrages der Bf nicht un seinen Rechtsschutz gebracht wird (vgl. zuletzt VwGH vom 18.09.2007, 2007/16/0125).

 

IV.1. In den Bestimmungen der §§ 47 und 48 Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1994) ordnet der Gesetzgeber vor dem Hintergrund der durch das Regelungsregime geschützten öffentlichen Interessen eine in beiden Fällen auf ausschließlich objektiven Umständen beruhende Handlungsverpflichtung der Behörde an. Im einen Fall hat diese bei einer Verletzung der Erhaltungspflicht, im anderen bei Vorliegen eines Baugebrechens einzuschreiten.

 

Es entspricht dem Wesen des öffentlichen Interessensschutzes, diesen an abstrakte Kriterien zu knüpfen und – insbesondere im Bereich der Gefahrenabwehr – Überlegungen hinsichtlich der Zweckmäßigkeit, der Wirtschaftlichkeit, der (subjektiven) Sinnhaftigkeit oder Notwendigkeit keinen Raum zu geben. Die Fragen der objektiven Ursachen und einer allfälligen subjektiven Verantwortlichkeit, also eines etwaigen Verschuldens, sind dabei nicht einmal im Ansatz zu berücksichtigen (vgl. zuletzt VwGH vom 15.05.2014, 2011/05/0039 bzw. 26.06.2013, 2011/05/0102).

 

Der einzige einzelfallbezogene Dispositionsspielraum, der – streng genommen – aber auch von objektiven Kriterien bestimmt wird, liegt in der Bemessung der Frist. Neben der absoluten Determinante der bautechnisch notwendigen Zeitspanne für die Umsetzung des Auftrages sollte hier auch der allgemeine Aspekt Verhältnismäßigkeit in gewissem – sicherlich aber untergeordneten Maße – einfließen können.

 

IV.2. Zu den Anordnungen der belangten Behörde, deren Begründung und den Punkten des Beschwerdevorbringens ist im Detail folgendes festzuhalten:

 

IV.2.1. Gerade im Zusammenhang mit der Gefahrenabwehr geht der VwGH in seiner stRsp davon aus, dass der Nachweis (technisch) allgemein gültiger – in der Diktion der rechtlichen Beweislehre offenkundiger – Tatsachen nicht mit den strengen Regeln des administrativen Ermittlungsverfahrens zu führen ist, wenn er etwa selbst feststellt, dass die die Beeinträchtigung der Standfestigkeit des Mauerwerks durch Feuchtigkeit „auf der Hand liegt“ (vgl. ebenfalls VwGH vom 15.05.2014, 2011/05/0039). Insbesondere handelt es sich bei einer Qualifikation dieser Art durch einen im Einzelfall beigezogenen Sachverständigen nicht um eine optische „Ferndiagnose“.

 

Wesentlich dabei ist – und das lässt die Vertretbarkeitsargumentation des Bf letztlich ins Leere gehen – dass für die Erlassung eines Behebungsauftrages eine tatsächliche Gefahr (oder gar Gefahr im Verzug) nicht vorliegen muss, da es ausreicht, wenn durch den zu behebenden Mangel in der Zukunft (abstrakt) eine Gefahr entstehen kann. In der Judikatur wird – was den Zeitpunkt und den Umfang eines Behördenauftrages anbelangt – festgehalten, dass es nach Möglichkeit zu einem Baugebrechen gar nicht kommen soll, weshalb ein solches – iSe technisch mangelhaften und potenziell gefährlichen Zustandes –auch nicht materielle (restriktiv limitierende) Handlungsgrundlage für die Behörde sein kann (vgl. VwGH vom 01.09.1998, 98/05/0106).

 

Im Zusammenhang mit der Erhaltungspflicht geht der VwGH sogar davon aus, dass diese soweit geht, den bewilligten Bauzustand objektiv aufrecht zu erhalten, da sich an diesen Zustand auch Nutzungsberechtigungen knüpfen, die jederzeit gewährleistet sein sollen (vgl. VwGH vom 20.04.2001, 99/05/0211).

 

Für subjektive Interessensabwägungen aus dem Bereich der Verursachung und  darauf basierend der Kostentragung bleibt schon expressis verbis kein Spielraum. Fragen eines allfälligen (Teil-)Regresses stellen daher auch keine Vorfrage dar, da sich der im Gesetz normierte Auftragsadressat durch eine etwaige Möglichkeit zur Schadloshaltung nicht ändern kann.

 

Dass sich die Behörde bei der Anordnung von Erhaltungsarbeiten oder Mängelbehebungen von Wirtschaftlichkeitsüberlegungen leiten zu lassen hätte, lässt sich im Ergebnis aus der Judikatur des VwGH (gerade gefahrenjunktimiert) nicht ableiten, zumal die Behebung eines voranschreitenden Schadens potenziell auch wirtschaftlich belastender wird. Daran ändert jedenfalls die Möglichkeit einer finanziellen Überwälzung nichts.

 

Dass die im Zivilrechtsweg angestrebten Wiederherstellungsarbeiten die Erfüllung des Behördenauftrages konterkarieren würden, wird aus Sachverständigensicht bei sorgfältiger und bautechnisch adäquater Vorgangsweise schon am Beginn des Ermittlungsverfahrens (Stellungnahme vom 06.02.2012) zudem verneint.

 

IV.2.2. Zur Fristsetzung ist auszuführen, dass nach Maßgabe des in der Beschwerdevorentscheidung festgesetzten Beginns des Fristenlaufes mit Zustellung des das Beschwerdeverfahren abschließenden Erkenntnisses die 6-monatige Erfüllungsfrist für den Auftrag zur Herstellung des Verputzes an der westlichen Außenmauer des Hoftraktes – unabhängig vom genauen Datum der Zustellung – die gesamte kalte Jahreszeit beinhaltet.

 

Nun ist es ebenfalls eine offenkundige Tatsache, dass Außenverputzarbeiten sowohl in Phasen hoher Temperaturen als auch in längeren Kälteperioden – insbesondere bei Außentemperaturen rund um den Gefrierpunkt – nicht durchgeführt werden sollten. Um also gerade im beginnenden Frühjahr witterungsbedingt unsachgemäße Arbeiten oder aber ein gesondertes Fristverlängerungsverfahren zu vermeiden, wurde die Erfüllungsfrist nun, da der Beginn des Fristenlaufes schon ziemlich präzise abgeschätzt werden kann, so gewählt, dass de facto das gesamte und aus bautechnischer Sicht ideale Frühjahr für die Herstellung des geforderten Außenputzes zur Verfügung steht.

 

Zudem scheint – wie oben bereits angedeutet – die Verlängerung der Frist auch deshalb  vertretbar, da (auch) vor dem Hintergrund der objektiven Gefahrenlage und des geringen Erstreckungszeitraumes die Befristung auf der Grundlage eines besonderen bzw. strengen bautechnischen „Anspannungsprinzips“ nicht geboten erscheint. Dabei ist aber ausdrücklich zu betonen, dass die Einräumung einer längeren Frist nicht auf Grund dieses überschaubaren Gefahrenpotentials erfolgte, sondern sich – wie dies die belangte Behörde auch zutreffend ausführt – am (sicheren) „Können“, d.h. an der technischen Umsetzbarkeit orientiert.

 

 

V. Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass auf der Grundlage der durch die baurechtlichen Bestimmungen geschützten öffentlichen Interessen die erteilten Aufträge sowohl in der Sache als gerechtfertigt als auch (in der nunmehrigen Form) in ihrer Umsetzungsanordnung als adäquat zu beurteilen sind.

 

 

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Markus Kitzberger