LVwG-550331/8/GK/HW/KHu/BRe

Linz, 05.02.2015

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat J (Vorsitzender: Mag. Dr. Wiesinger, Berichter: Mag^a. Karl-Hansl, Beisitzer: Dipl.Päd. Ing. Peterseil) über die Beschwerde von H H, x, x, vertreten durch die W Rechtsanwälte GmbH, x, x, gegen den Bescheid der Bezirks-grundverkehrskommission Schärding bei der Bezirkshauptmannschaft Schärding vom 27. Juni 2014, GZ: Agrar20-61-25-2014 (mitbeteiligte Partei: K B, x, x),

 

zu Recht   e r k a n n t :

 

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird der Beschwerde stattgegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Grundstücken Nr. x und x, EZ x im Ausmaß von 11.341 m², GB. x und Gst. Nr. x, x, x und x, inneliegend in EZ x im Ausmaß von 75.509 m², GB. x im Gesamtausmaß von 86.850 m² durch K B an H H auf Grund des Kaufvertrages vom 17.02.2014 mit den folgenden Auflagen genehmigt wird:

1. Der Erwerber besucht

a)  einen 2-tägigen Kurs „Basisseminar Grünlandwirtschaft“ bei der Landwirtschaftskammer für Oberösterreich oder einen vergleichbaren Kurs sowie

b)  einen 2-tätigen Kurs „Basisinformation zur Wald-bewirtschaftung“ bei der Forstlichen Ausbildungsstätte oder einen vergleichbaren Kurs

und legt Nachweise über die Absolvierung der Kurse innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft dieses Erkenntnisses unauf-gefordert der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vor.

2.   Der Erwerber erbringt binnen zwei Jahren ab Rechtskraft dieses Erkenntnisses gegenüber der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck den Nachweis einer Pferdehaltung (z.B. durch Vorlage einer Vorschreibung der SVB) zumindest auf einem Teil der zu erwerbenden Grundstücke.

 

II.      H H, x, x, hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von EUR 650,-- binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Erkenntnisses zu entrichten. Die Verkäuferin K B haftet für die Verwaltungsabgabe gemäß § 2 Abs. 3 Oö. Grund­verkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 idgF. iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG als Gesamtschuldnerin.

 

III.   Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 6. März 2014 beantragten der nunmehrige Beschwerdeführer (Bf) H H als Käufer und K B als Verkäuferin die Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes an den Liegenschaften Gst. .x, EZ x im Ausmaß von 207 m², GB. x, Gst. x und x, EZ x im Ausmaß von 11.341 m², GB. x, sowie Gst. .x,x,x und x, EZ x im Ausmaß von 77.073 m², GB. x, auf Grund des Kaufvertrages vom 17.02.2014.

 

I.2. Mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding (belangte Behörde) vom 27. Juni 2014 wurde der Antrag hinsichtlich der Grundstücke .x, EZ x, sowie .x und .x, EZ x, jeweils GB. x als unzulässig zurückgewiesen. Hinsichtlich der übrigen Grundstücke wurde der Genehmigungsantrag als unbegründet abgewiesen.

 

Begründend führte die Behörde zur Zurückweisung aus, dass die ehemalige Hofstelle seit vielen Jahren zur Gänze für andere Zwecke als der Land- und Forstwirtschaft verwendet werde und eine Kerngebietswidmung aufweise. Der Eigentumserwerb sei daher genehmigungsfrei.

 

Hinsichtlich der Abweisung wurde in der ausführlich begründeten und vorbildhaft strukturierten Entscheidung von der belangten Behörde kurz zusammengefasst im Wesentlichen ausgeführt, dass der Erwerber einen Teil der kaufgegenständlichen Flächen im Ausmaß von ca. 6,4 ha verpachte, es jedoch fraglich sei, ob er auf der ehemaligen Hofstelle Pferde halten werde. Ein Betriebskonzept habe nicht vorgelegt werden können bzw. handle es sich bei der unter der Bezeichnung „Betriebskonzept“ vorgelegten Urkunde bloß um einen Standardbogen zur Schlagaufzeichnung, bei der nähere Aussagen fehlten. Das aus der kaufgegenständlichen Waldfläche erwirtschaftete Holz diene dem Eigenbedarf für eine zu errichtende Hackschnitzelheizung. In der Gesamtbetrachtung folge daraus, dass der Erwerber die landwirtschaftlichen Flächen nicht selbst ordnungsgemäß iSd Oö. GVG bewirtschafte. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit habe der Erwerber eingeräumt, dass es schwierig sei, schwarze Zahlen zu schreiben. Aus den Umständen der Verpachtung der landwirtschaftlichen Flächen, der Holzgewinnung für den Eigenbedarf, der fraglichen Haltung von Pferden und der fehlenden Wirtschaftlichkeit folge, dass weder ein leistungsfähiger Bauernstand geschaffen, erhalten und gestärkt, noch ein wirtschaftlich gesunder mittlerer oder kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Grundbesitz aus dem Blickwinkel der Agrarstruktur erhalten und geschaffen werde. Es würde aufgrund des durchgeführten Interessentenverfahrens zudem auch der Versagungsgrund gemäß § 5 Abs. 3 Z 1 Oö. GVG vorliegen. Zur gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG angestellten Interessenabwägung wurde zwar auf das private Interesse des Bf verwiesen, das sich aus dem freundschaftlichen Verhältnis zwischen ihm und der Veräußerin sowie deren Wunsch, das Anwesen im Gesamten zu erhalten, ergebe, darin jedoch „gewisse Widersprüche“ erblickt. So sei es nicht möglich gewesen, zu ermitteln, was nach Ablauf des zehnjährigen Pachtvertrags passiere. Eine Landwirtschaft wolle der Bf selbst nicht betreiben, vielmehr eine nicht näher konkretisierte Pferdehaltung. Auch daher sei der Aspekt des „Gesamterhalts“ fraglich. Ferner liege ein Kaufangebot eines Landwirte-Ehepaars vor, bei dem die landwirtschaftlichen Flächen ebenfalls erhalten blieben. Auch eine Gegenüberstellung der Angebotssummen untermauere das private Interesse nicht hinreichend, weil ein höheres Kaufangebot vorliege. Ein zu berücksichtigendes Interesse bestehe darin, dass aufgrund der Verpachtung von Teilen der kaufgegenständlichen Flächen Herr Z seine Schweinemast fortsetzen könne, weil diesem ein Wegfall der Pachtflächen Schwierigkeiten bereiten könnte, es sei jedoch möglich, diesen Wegfall der Pachtflächen zu kompensieren. Ein weiteres Interesse könne aus dem Blickwinkel der Gemeinde D erkannt werden, sei doch eine Sanierung und Wiedereröffnung des derzeit geschlossenen Gasthauses geplant und der Ortskern werde dadurch attraktiviert. Jedoch sei der gegenständliche Rechtserwerb nicht der einzige Weg dies zu erreichen. Im Ergebnis führte die belangte Behörde aus, dass all diese Gründe den gegenständlichen Rechtserwerb nicht in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegendem Interesse liegen ließen.

 

I.3. Gegen diesen Bescheid erhob der Bf mit Schriftsatz vom 25. Juli 2014 Beschwerde, wobei der Bescheid lediglich betreffend jener Grundstücke, bei denen dem Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt wurde, bekämpft wurde. Die Zurückweisung blieb unbekämpft.

 

Der Bf brachte als Anfechtungsgründe unrichtige Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie inhaltliche Rechtswidrigkeit vor und beantragte, den gegenständlichen Bescheid dahingehend abzuändern, dass die beantragte Eigentumsübertragung genehmigt wird. Begründend führte der Bf im Wesentlichen aus:

 

Die Behörde könne seine Angabe, dass er Pferde halten werde und auch auf den von Herrn Z gepachteten Flächen die Pferdehaltung betreiben werde, nicht erschüttern. Ferner sei in seinem Fall die Erstellung eines Betriebskonzepts entbehrlich bzw. könne von ihm nicht verlangt werden.

 

Den Pachtvertrag mit Herrn Z habe er geschlossen, da er für die Pferdehaltung eine zusätzliche Fläche von 2,34 ha benötige. Es sei die ausschließliche Spekulation der belangten Behörde, dass der Pachtvertrag nicht gelebt werde. Ferner könne der Bf ab dem Jahr 2020 von seiner Tochter, die derzeit noch in Wien Biologie studiere, unterstützt werden. Des Weiteren würden die Eltern des Bf über eine Landwirtschaft verfügen, die sich in der Nähe zu den erworbenen bzw. gepachteten Grundstücken befinde. Auch seine Ehegattin, die die Fachschule für Hauswirtschaft abgeschlossen habe, könne bei der Pferdehaltung mitwirken. Schließlich wurde nochmals dargelegt, dass Herr Z alle gepachteten Flächen zur Verfügung stellen werde. Im Ergebnis sei eine Subsumption unter § 4 Abs. 2 Oö. GVG möglich, weil gesichert sei, dass der Bf und Rechtserwerber die erworbenen Grundstücke selbst ordnungsgemäß bewirtschaften würden. Die Genehmigung sei daher zu erteilen.

 

Selbst wenn man annehme, dass eine Selbstbewirtschaftung nicht erwiesen sei, sei der Kauf gemäß § 4 Abs. 5 Oö. GVG zu genehmigen. Die belangte Behörde habe die Interessenabwägung inhaltlich rechtswidrig vorgenommen. Der Bf habe von Frau B alle land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke erworben und es bleibe der Pachtvertrag mit Herrn Z, der eine Schweinemast betreibt, aufrecht. Der Betrieb der Schweinemast diene der Land- und Forstwirtschaft, der im Ergebnis kein Grund und Boden entzogen werde. Öffentliche Interessen würden daher nicht beeinträchtigt. Vielmehr würde die Neueröffnung des Gasthauses zu einer Attraktivierung des Ortskernes D führen.

 

Ferner wurde darauf hingewiesen, dass im Falle der Untätigkeit des Bf der Gesamterhalt der landwirtschaftlichen Flächen durch eine Zwangsversteigerung gefährdet wäre. Dies habe der Bf verhindert. Weiters ließe sich die Renovierung des Gasthauses teilweise durch die Umwidmung und den Verkauf von 4.000 bis 5.000 m² Fläche finanzieren.

 

II.1. Am 20.10.2014 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung unter Beteiligung des Beschwerdeführers sowie der Veräußerin (beide anwaltlich vertreten) und eines Vertreters der belangten Behörde vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Erörterung der Sache und zur Beweisaufnahme durch Einvernahmen sowie durch Einsichtnahme in den Akt bzw. Dartuung des Akteninhaltes (inklusive des Aktes der Bezirksgrundverkehrskommission Schärding) kam.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (in Ergänzung zu Punkten I.1. bis I.3.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

K B ist Alleineigentümerin der Liegenschaften

1.   EZ x, GB. x, bestehend aus den Grundstücken Nr. x sowie x mit einer Gesamtfläche von x m²,

2.   EZ x, GB. x, bestehend aus dem Grundstück Nr. .x mit einer Fläche von x m² sowie

3.   EZ x, GB. x, bestehend aus den Grundstücken Nr. .x,x,x, und x mit einer Gesamtfläche von x m².

 

Bei der unter Pkt. 1. genannten Liegenschaft handelt es sich um eine Waldfläche. Die unter Pkt. 2. genannte Liegenschaft ist bebaut, liegt im Ortszentrum von D und weist die Widmung Kerngebiet auf. Hinsichtlich der unter Pkt. 3. genannten Liegenschaft ist folgendes auszuführen:

·         Die Grundstücke Nr. .x und .x sind bebaut und weisen eine Kerngebietswidmung auf.

·         Das Grundstück Nr. x enthält einerseits eine Sport- und andererseits eine Waldfläche und ist als Grünland (teilw. mit Sonderwidmung) gewidmet.

·         Die Grundstücke x,x,x und x sind landwirtschaftliche Flächen und als Grünland gewidmet.

 

Mit Kaufvertrag vom 17. Februar 2014 kaufte der Bf alle oben genannten Liegenschaften von der Veräußerin K B zu einem Kaufpreis von EUR 200.000,--. Zwischen der Familie des Bf und der Veräußerin besteht eine enge freundschaftliche Beziehung, wobei die Verschuldung der Veräußerin und die deshalb drohende Zwangsversteigerung der Grundstücke sowie ihr Wunsch, alle Liegenschaften in der Hand eines einzelnen Eigentümers zu belassen, für den Abschluss des Kaufvertrages ausschlaggebend waren.

 

Der Bf hat einen Installationsbetrieb. Seine Eltern verfügen in ca. 9 km Entfernung zu den kaufgegenständlichen Flächen über etwa 3 bis 3,5 ha landwirtschaftliche Flächen, wovon derzeit rund 1,5 ha verpachtet sind. Auf einem Teil dieser Flächen werden bereits derzeit vom Bf Shetlandponys gehalten. Der Bf ist auf dem Hof seiner Eltern aufgewachsen und hat in der Landwirtschaft mitgeholfen. Geplant ist, dass das elterliche landwirtschaftliche Grundstück in weiterer Zukunft von einer Tochter des Bf übernommen wird.

 

Der Bf verfügt – neben den beim elterlichen Hof verfügbaren Geräten, auf die er zurückgreifen kann – aufgrund des mit der Veräußerin geschlossenen Kaufvertrages künftig unter anderem über folgende landwirtschaftliche Geräte: einen Fiat-Traktor, 30er Steyr, Ladewagen, Mähwerk und Kreiselheuer.

 

Hinsichtlich der im gegenständlichen Verfahren relevanten Flächen intendiert der Bf im Falle einer Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes  folgende Nutzung:

 

Der Bf plant, den nördlichen Teil des Grundstückes Nr. x, EZ x, GB. x, für die Pferdehaltung bzw. die Haltung der Shetlandponys zu verwenden. Zusätzlich pachtet er von Herrn J Z Flächen für die Pferdehaltung, worüber auch bereits ein Pachtvertrag geschlossen wurde. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Bf durch die derzeit beabsichtigte Pferdehaltung voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielen würde. Der westliche Teil des genannten Grundstücks – im Umfang von etwa 4.000 bis 5.000 m² – wird voraussichtlich in ein Wohngebiet (samt Grünzug) umgewidmet, wobei im Falle der Umwidmung dieser Teil parzellenweise verkauft werden würde. Sollte keine Umwidmung erfolgen, so beabsichtigt der Bf auch diesen Teil des Grundstücks für die Pferdehaltung zu verwenden.

 

Der Bf plant, die kaufgegenständlichen Waldflächen selbst zu bewirtschaften und das gewonnene Holz für eine geplante Hackschnitzelheizung für eigene Heizzwecke zu verwenden.

 

Im Falle einer Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes würden die übrigen landwirtschaftlichen Flächen – der verbleibende Teil des Grundstücks Nr. x, sowie die Grundstücke Nr. x,x,x und x, jeweils EZ x, GB. x – im Umfang von 6,4 ha an Herrn J Z zu einem Pachtzins von EUR 1.800,-- p.a. verpachtet werden. Herr Z ist Vollerwerbslandwirt, betreibt eine Schweinezucht und hat die Flächen auch derzeit bereits von der nunmehrigen Veräußerin gepachtet, wobei nach dem zwischen Frau B und Herrn Z bestehenden Pachtvertrag das Pachtverhältnis jeweils zum Ende eines Pachtjahres aufgelöst werden kann. Herr Z verfügt über 600 Mastplätze. Er hat seinen Betrieb in Absprache mit der Veräußerin und im Hinblick auf die Pachtflächen vergrößert und benötigt die Pachtflächen, um seinen Betrieb aufrechterhalten zu können. Zwischen dem Bf und Herrn Z wurde auf die Dauer von 10 Jahren ein Pachtvertrag betreffend die 6,4 ha geschlossen, wobei dieser Pachtvertrag nur Rechtswirksamkeit erlangt, wenn der Kaufvertrag zwischen dem Bf und Frau B grundverkehrsbehördlich genehmigt wird. Der Bf ist aus derzeitiger Sicht bereit, das Pachtverhältnis nach Ablauf der 10-jährigen Befristung zu verlängern, sollte der Schweinemastbetrieb nach Ablauf der Befristung weiter betrieben werden. Sollte der Pächter seinen Betrieb nach Ablauf der zehnjährigen Pachtdauer aufgeben und keinen Nachfolger finden, so ist derzeit beabsichtigt, dass der Bf bzw. dessen Familie die gesamten Flächen gemeinsam mit dem elterlichen Betrieb selbst bewirtschaften wird.

 

Die Ehegatten S legten am 17. April 2014 im Rahmen eines Interessentenverfahrens gemäß § 5 Oö. GVG ein Kaufanbot für alle verfahrensgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen zu einem Gesamtpreis von EUR 354.225,-- vor. Auf dem Kaufanbot wurde explizit vermerkt, dass „[m]it dem Angebotspreis keine Lasten übernommen [werden]“. Die Ehegatten betreiben selbst eine Landwirtschaft und benötigen die Flächen zur Aufstockung und Stärkung des eigenen Betriebes.

 

Auf der Liegenschaft EZ x ist hinsichtlich des Grundstückes Nr. x eine Dienstbarkeit für eine Hochspannungsleitung sowie eine 30 kV-Erdkabelanlage eingetragen (C-LNr. 1A und 5A) und es ist hinsichtlich des Grundstückes Nr. x bis 31.07.2076 ein Pachtrecht für die Turn- und Sportunion D verbüchert. Die Entfernung der Hochspannungsleitung ist nicht geplant, ferner lässt sich der Pachtvertrag mit der Turn- und Sportunion in den nächsten Jahren nicht auflösen.

 

Der Bf beabsichtigt, das sich auf der ebenfalls kaufgegenständlichen Liegenschaft im Ortskern neben der Kirche befindliche Gasthaus samt Nebengebäude zu sanieren und das Gasthaus wieder zu eröffnen.

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aus den aufgenommenen Beweismitteln. Die Eigentumsverhältnisse sowie die eingetragenen Dienstbarkeiten folgen aus den Grundbuchsauszügen sowie den Angaben des Bf im Rahmen der mündlichen Verhandlung. Dessen Angaben zur Ausübung des Pachtrechtes der Turn- und Sportunion D stehen auch im Einklang mit dem Doris-Ausdruck, auf dem ein Tennisplatz ersichtlich ist. Aus Sicht des erkennenden Gerichts bestehen daher keine Zweifel an den diesbezüglichen Aussagen des Bf. Der derzeitige Zustand bzw. die Widmungen bei den Grundstücken folgen vor allem aus den Urkunden der BGVK ONr. x. Die Feststellungen zum Inhalt des Kaufvertrages und der Pachtverträge mit Herrn Z konnten aufgrund der im Akt aufliegenden Vertragsurkunden getroffen werden. Dass zwischen der Familie des Bf und der Veräußerin eine enge freundschaftliche Beziehung besteht, wobei die Verschuldung der Veräußerin und die deshalb drohende Zwangsversteigerung der Grundstücke für den Abschluss des Kaufvertrages zumindest mitausschlaggebend waren, ergibt sich auf Basis der Angaben der Kaufparteien, wobei für die Richtigkeit dieser Angaben auch die im Grundbuch ersichtlichen Pfandrechte sprechen. Die Feststellungen zum Bestehen eines Installationsbetriebs beim Bf sowie zu den landwirtschaftlichen Flächen seiner Eltern folgen aus den Angaben des Bf. Dieser hinterließ im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht einen seriösen und glaubwürdigen Eindruck, sodass aus Sicht des Landesverwaltungsgerichts dessen diesbezügliche Angaben den Feststellungen zu Grunde gelegt werden konnten. Es gibt auch keine ausreichenden Beweisergebnisse, die gegen die Richtigkeit dieser Angaben sprechen. Die vom Bf geplante Nutzung der kaufgegenständlichen Flächen ergibt sich vor allem aus dessen Angaben. Dass eine Verpachtung von 6,4 ha an Herrn J Z erfolgen wird, folgt zudem auch aus dem diesbezüglich aufliegenden Pachtvertrag und der Aussage des Zeugen Z. Der Zeuge Z wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht einvernommen und hinterließ dabei einen persönlich glaubwürdigen Eindruck. Seine Ausführungen erscheinen auch nachvollziehbar, sodass sie den Feststellungen zu Grunde gelegt werden konnten. Aufgrund der Angaben des Zeugen Z ergibt sich vor allem auch, dass er über 600 Mastplätze sowie 26 ha Eigenfläche verfügt, seinen Betrieb in Absprache mit der Veräußerin und im Hinblick auf den Pachtvertrag vergrößert hat und die Pachtflächen benötigt, um den Betrieb aufrechterhalten zu können. Dass der Bf derzeit bereit ist, das Pachtverhältnis nach Ablauf der 10-jährgen Befristung zu verlängern, sollte der Schweinemastbetrieb erhalten bleiben, gab der Bf in der mündlichen Verhandlung an und bestanden auch angesichts des persönlichen Eindrucks aus Sicht des Gerichts keine ausreichenden Gründen an dieser derzeitigen Absicht zu zweifeln. Die Feststellungen betreffend die Absicht Pferdehaltung bzw. die Haltung der Shetlandponys folgt vor allem aus der Darlegung der geplanten Nutzung durch den Bf im Rahmen der mündlichen Verhandlung. Diesbezüglich hatte die belangte Behörde zwar Zweifel und begründete diese auch durchaus nachvollziehbar. Angesichts der Ergebnisse der mündlichen Verhandlung erachtet das erkennende Gericht die diesbezüglichen Angaben des Bf jedoch für glaubhaft. So erklärte sich der Bf in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich mit der Erteilung einer Auflage dahingehend, dass er eine Pferdehaltung auf den verfahrensgegenständlichen Grundstücken nachweisen muss, einverstanden. Dies spricht aber dafür, dass er tatsächlich eine solche Pferdehaltung auch beabsichtigt. Berücksichtigt man zudem den persönlichen glaubwürdigen Eindruck des Bf, so gelang das erkennende Gericht unter sorgfältiger Würdigung der im Verfahren hervorkommenden Umstände daher zur Überzeugung, dass der Bf tatsächlich eine Pferdehaltung beabsichtigt. Dass der Bf beabsichtigt, das Gasthaus samt Nebengebäude zu sanieren und das Gasthaus wieder zu eröffnen, gab der Bf mehrfach während des Verfahrens an und es wurde dieser Umstand auch von der belangten Behörde nicht bezweifelt. Die Feststellungen zum Angebot der Ehegatten S ergeben sich aus den entsprechenden Unterlagen im Akt der Erstbehörde.

 

III. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat in rechtlicher Hinsicht erwogen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 des Landesgesetzes vom 7. Juli 1994 über den Verkehr mit Grundstücken (Oö. Grundverkehrsgesetz 1994) i.d.F. LGBl. Nr. 90/2013 (in der Folge „Oö. GVG“) hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Da die kaufgegenständlichen Grundstücke – soweit sie den Gegenstand der Beschwerde bilden – zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden (allein durch die bloße Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung geht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht verloren: vgl. etwa VfGH VfSlg 7580/1975, 16170/2001), bedarf der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (vgl. §§ 2 Abs. 1 und 4 Abs. 1 Oö. GVG), sodass der Bf zu Recht eine grundverkehrs-behördliche Genehmigung beantragte.

 

Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber überdies glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

III.3. Das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand) bedeutet, dass das Oö. GVG nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden kann, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden sollen (vgl. Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN; VwGH 17.11.2000, 98/02/0053). Mit Recht geht die belangte Behörde im vorliegenden Fall davon aus, dass durch die Pferdehaltung (voraussichtliches positives Bewirtschaftungsergebnis ist diesbezüglich nicht feststellbar) und die Holzgewinnung zum Eigenverbrauch kein leistungsfähiger Betrieb geschaffen wird und daher insofern den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes (noch) nicht entsprochen wird. Im konkreten Fall ist jedoch zu berücksichtigen, dass der weitaus größte Teil der kaufgegenständlichen Flächen vom Bf an den Betreiber eines Schweinemastbetriebs verpachtet werden wird, wobei schon die Betriebsgröße und der Umstand, dass der Betreiber Herr Z Vollerwerbslandwirt ist, dafür sprechen, dass hinsichtlich dieses Betriebes das Kriterium des leistungsfähigen Bauernstandes erfüllt ist. Hierfür spricht im Übrigen auch die Tatsache, dass dieser Betrieb erweitert werden konnte. Der Betreiber des Schweinemastbetriebs (Pächter) benötigt die vom Bf verpachteten Flächen für die Aufrechterhaltung seines Betriebes und hat im Hinblick auf die Pachtflächen Dispositionen in der Form des Ausbaus des Betriebes getroffen. Der Bf gewährleistet durch den Abschluss eines Pachtvertrages mit einer zehnjährigen Dauer, dass die Pachtflächen dem Betreiber des Schweine-mastbetriebs auf längere Dauer zur Verfügung stehen. Es liegt zwar auch derzeit ein Pachtvertrag zwischen der Verkäuferin und dem Betreiber des Schweinemastbetriebes vor, jedoch kann dieser jährlich gekündigt werden, sodass durch diesen Pachtvertrag nicht gesichert ist, dass die Pachtflächen dem Pächter auch noch weitere (zehn) Jahre zur Verfügung stehen. Berücksichtigt man zudem die finanzielle Lage der Verkäuferin, so besteht durchaus das Risiko, dass mangels Genehmigung des gegenständlichen Kaufvertrages, die vertrags-gegenständlichen Liegenschaften versteigert oder an eine andere Person verkauft werden und der neue Eigentümer das Pachtverhältnis nicht übernimmt bzw. aufkündigt. Das gegenständliche Rechtsgeschäft dient daher jedenfalls im Hinblick auf den vom Bf bereits geschlossenen Pachtvertrag dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes, in dem gesichert wird, dass dem Betreiber des Schweinemastbetriebs die Pachtflächen für weitere 10 Jahre zur Verfügung stehen, wobei diese zur Aufrechterhaltung des Betriebes benötigt werden. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die Pachtflächen den weitaus überwiegenden Teil der kaufgegenständlichen Flächen ausmachen.

 

III.4. Aufgrund der soeben dargestellten Verpachtung großer Flächenbereiche und der damit einhergehenden Bewirtschaftung durch eine andere Person ist davon auszugehen, dass durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft überwiegend eine Fremdbewirtschaftung in Hinkunft erfolgen wird und es ist daher gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG zu prüfen, ob es gemäß § 5 leg cit zu einer Untersagung des Rechtsgeschäfts zu kommen hat: Nach § 5 Abs. 1 Oö. GVG sind Rechtserwerbe an Flächen mit einem Gesamtausmaß von mehr als 5.000 m² durch einen Rechtserwerber, der nicht glaubhaft macht, dass er diese selbst ordnungsgemäß bewirtschaften wird, unverzüglich dem Landwirtschaftlichen Siedlungsfonds für Oberösterreich mitzuteilen sowie durch Anschlag an der Amtstafel bei der Geschäftsstelle bekannt zu machen. Soweit nicht im Sinne des § 5 Abs. 2 erster Satz Oö. GVG zu entscheiden ist, ist ein Rechtserwerb zu untersagen, wenn eine Person, die die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der Flächen glaubhaft macht, diese Flächen für die Aufstockung ihres land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs benötigt und auch den Nachweis erbringt, zum Rechtserwerb in der Lage zu sein, innerhalb der Bekanntmachungsfrist der Behörde ein Kaufanbot für alle in der Bekanntmachung angeführten Flächen zu einem mindestens ortsüblichen Preis vorlegt. Verspätete Angebote sind nicht zu berücksichtigen. Ein Kaufanbot gemäß § 5 Abs. 3 Oö. GVG muss mindestens bis einen Monat nach Rechtskraft der Entscheidung der Behörde über den ursprünglichen Rechtserwerb verbindlich sein (§ 5 Abs. 4 Oö. GVG).

 

Die belangte Behörde führte ein Verfahren gemäß § 5 Oö. GVG durch. Der Aktenlage lässt sich ein Angebot der Ehegatten S entnehmen. Dieses Angebot weist jedoch den ausdrücklichen Vermerk auf, dass „[m]it dem Angebotspreis keine Lasten übernommen [werden]“. Unter dem Begriff der „Lastenfreiheit“ eines Grundstücks fällt nach Lehre und Rsp auch die Freiheit von Servituten (vgl. Reischauer in Rummel³, § 928 ABGB Rz 7 mwN). Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, dass sowohl das Grundstück Nr. x, (Dienstbarkeiten für Hochspannungsleitungen bzw. Erdkabel) als auch das Grundstück Nr. x (Pachtrecht) beide je EZ x, GB. x, belastet sind. Da keine Entfernung der Hochspannungsleitung geplant ist und der Pachtvertrag noch für geraume Zeit (bis zum Jahre 2076) geschlossen ist, kann die Verkäuferin daher die vertragsgegenständlichen Grundstücke nicht lastenfrei an die Ehegatten S übereignen. Die Bedingung der Lastenfreiheit des Grundstückes kann von der Veräußerin nicht erfüllt werden, was zum Ergebnis hat, dass angesichts des Umstandes, dass im Angebot ausdrücklich vermerkt ist, dass „[m]it dem Angebotspreis keine Lasten übernommen [werden]“ letztlich unklar ist, ob überhaupt bzw. wenn ja, zu welchem Angebotspreis die Ehegatten S zur Übernahme der Grundstücke mit der Dienstbarkeit der Hochspannungsleitung und dem verbücherten Pachtvertrag bereit sind. Dies spricht aber dafür, dass kein Angebot vorliegt, welches eine Untersagung des Rechtserwerbs gemäß § 5 Abs. 3 Oö. GVG rechtfertigt, zumal kein ausreichend bestimmtes verbindliches Kaufangebot der Ehegatten S vorliegt, welches nicht von einer von der Verkäuferin nicht herstellbaren Lastenfreiheit der Liegenschaft ausgeht.

 

III.5. Selbst wenn man jedoch ungeachtet der bisherigen Erwägungen davon ausgeht, dass eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht in Betracht kommt, so führt jedenfalls die Interessenabwägung nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG zur Genehmigung des gegenständlichen Rechtserwerbes:

 

Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Das Oö. GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z 2 Oö. GVG). Auch private Interessen am Rechtserwerb dürfen nicht unberücksichtigt bleiben (VfSlg 16.937).

 

Ein Widerspruch zu den Interessen gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG könnte zwar darin erblickt werden, dass hinsichtlich der vom Bf geplanten Pferdehaltung kein voraussichtliches positives Bewirtschaftungsergebnis festgestellt werden konnte und daher insofern ein Teil der kaufgegenständlichen Flächen nicht im Rahmen eines leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betriebes verwendet werden wird. Der überwiegende Teil der kaufgegenständlichen Flächen dient jedoch im Falle der Genehmigung aufgrund des langfristigen Pachtvertrages zwischen dem Bf und Herrn Z gerade der Erhaltung eines landwirtschaftlichen Betriebes. Der Betreiber des Schweinemastbetriebs hat an der Nutzung der Pachtflächen, die er zur Aufrechterhaltung seines Betriebes benötigt, ein erhebliches Interesse und er hat auch bereits wirtschaftliche Dispositionen im Vertrauen auf dieses Pachtverhältnis getätigt. Insoweit liegt aber nicht nur ein (privates) Interesse des Betreibers des Schweinemastbetriebs (Herr Z) vor, sondern damit einhergehend manifestiert sich auch das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen Bauernstandes. Wenn die belangte Behörde im ansonsten weitgehend sorgfältig und vorbildhaft begründeten Bescheid diesbezüglich ausführt, dass es Herrn Z möglich sei, den Verlust der kaufgegenständlichen Pachtflächen durch andere Pachtflächen zu kompensieren, so ist dem entgegen zu halten, dass jedenfalls im gegenständlichen Verfahren keine Umstände hervorgekommen sind, aus denen ersichtlich wäre, wo diese anderen Pachtflächen sein sollten. Allerdings liegt ein Schreiben der ebenfalls in D wohnenden Ehegatten S in Zusammenhang mit ihrem Angebot gemäß § 5 Abs. 3 Oö. GVG vor, in dem ausgeführt wird, dass es „[g]enerell [...] schwierig [ist] Pachtflächen zu erhalten.“ Die abstrakte Möglichkeit, theoretisch eine andere Fläche möglicherweise pachten zu können, sichert die Zukunft des Schweinemastbetriebes jedenfalls nicht. Bereits dieser Umstand spricht aber im Rahmen einer sorgfältigen Interessenabwägung dafür, dass eine Genehmigungsfähigkeit gegeben ist. Neben den privaten Interessen der Veräußerin und des Erwerbers, die Grundstücke im einheitlichen Eigentum zu behalten und im engsten Freundeskreis zu übertragen, und dem Umstand, dass durch die Sanierung des Gasthauses aus dem Blickwinkel der Gemeinde der Ortskern attraktiver wird, ist gegenständlich auch noch folgendes auszuführen: Es werden die gesamten land- und forstwirtschaftlichen Flächen der Verkäuferin veräußert, sodass sich durch dieses Rechtsgeschäft die bäuerliche Besitzstruktur keinesfalls verschlechtert, sondern im Gegenteil, es wird angesichts der landwirtschaftlichen Flächen, die im Eigentum der Eltern des Bf stehen, die Chance eröffnet, dass es zu einer Vereinigung des elterlichen Hofs des Bf mit den neu erworbenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen und damit zu einer Verbesserung der bäuerlichen Besitzstruktur kommen könnte. Durch das Vorhaben des Bf wird auch die Nutzung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen in keiner Weise erschwert.

 

Nach sorgfältiger Interessenabwägung gelangt das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich daher insbesondere angesichts des Umstandes, dass die gesamten land- und forstwirtschaftlichen Flächen verkauft werden (keine Verschlechterung der Besitzstruktur) und der weitaus überwiegende Teil dieser Flächen aufgrund eines zwischen dem Käufer und dem Betreiber eines Schweinemastbetriebes bestehenden Pachtverhältnisses langfristig (zumindest für zehn Jahre) der Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen Bauernstandes dient (ohne diese Pachtflächen wäre der Schweinemastbetrieb eines Vollerwerbsbauers wohl nicht aufrecht zu erhalten), dass die Genehmigungsvoraussetzungen des § 4 Abs. 5 Oö. GVG gegeben sind. Hinzu kommt, dass der Bf derzeit plant, dass nach Auslaufen des Pachtvertrages dieser bei Bedarf verlängert wird oder überhaupt die gesamten kaufgegenständlichen Flächen (allenfalls unter Einbindung der landwirtschaftlichen Flächen, die derzeit noch im Eigentum der Eltern stehen) selbst oder durch andere Familienmitglieder zu bewirtschaften. Zudem werden durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft auch keine derzeit aktiv land- bzw. forstwirtschaftlich genutzten Flächen einer solchen (land- bzw. forstwirtschaftlichen) Nutzung entzogen.

 

Es ist daher die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den gegen-ständlichen Rechtserwerb zu erteilen. Während im konkreten Fall an der Ordnungsgemäßheit der Bewirtschaftung durch den Pächter keine Zweifel bestehen, waren dem Bf die Absolvierung des Basisseminars für Grünland (2-tägig) sowie der Basisinformation für Waldbewirtschaftung (2-tägig) – oder jeweils vergleichbarer Kurse – mittels Auflage vorzuschreiben, um eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der nicht verpachteten Flächen zu gewähr-leisten. Zudem war um eine den Angaben des Bf entsprechende Verwendung der kaufgegenständlichen Flächen sicherzustellen auch eine Auflage betreffend die Pferdehaltung zu erteilen. Der Bf erklärte sich in der mündlichen Verhandlung auch mit der Erteilung von diesbezüglichen Auflagen ausdrücklich einverstanden. Es waren daher gemäß § 12 Oö. GVG spruchgemäß Auflagen zur Sicherung der nach Oö. GVG geschützten Interessen zu erteilen.

 

IV. Kostenentscheidung:

 

Gemäß § 32 Oö. GVG 1994 iVm § 3 Abs. 1 iVm Abs. 2 iVm § 1 und § 2 der Verordnung über die Verwaltungsabgaben in Angelegenheiten des Grundverkehrs idgF (Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002) beträgt für Genehmigungen von Rechtserwerben gemäß § 4 Oö. GVG 1994 das Ausmaß der Vewaltungsabgabe an eine Grundverkehrsbehörde 5 Promille der Gegenleistung, mindestens EUR 65,-- und höchstens EUR 650,--. Gemäß § 2 sind abgabepflichtige Personen die Person, die nach den Bestimmungen des dem Verfahren zugrundeliegenden Rechtstitels die Kosten des Rechtserwerbes zu tragen hat bzw. der Erwerber eines Rechts, wenn der Rechtstitel keine Bestimmungen über die Tragung der Kosten enthält. Die Verpflichtung trifft damit unbeschadet einer Solidarhaftung mit der Veräußerin, welche sich aus § 2 Abs. 3 der Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenordnung 2002 iVm § 31 Abs. 2 Oö. GVG 1994 ergibt, den Bf.

 

V.   Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

 

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Es liegt zwar keine gesicherte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 4 Abs. 2 des Oö. GVG 1994 vor, jedoch konnte zur Auslegung der in dieser Bestimmung genannten Interessen auf Entscheidungen des Höchstgerichtes zu vergleichbaren Regelungen in anderen Bundesländern zurückgegriffen werden und es weicht das vorliegende Erkenntnis nicht von dieser Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ab (vgl. vor allem VwGH 17.11.2000, 98/02/0053). Im Übrigen ist die Genehmigung bereits aufgrund der Interessenabwägung nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG zu erteilen und war diese Interessenabwägung anhand der konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen, sodass diesem Ergebnis keine Bedeutung über den gegenständlichen Einzelfall hinaus zukommt (vgl. VwGH 22.05.2014, Ra 2014/21/0014: Eine auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls vorgenommene Interessenabwägung ist im Allgemeinen nicht revisibel).

 

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsge­richtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsge­richtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landes­verwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsan­walt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

 

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

 

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Dr. Wiesinger