LVwG-150825/4/MK

Linz, 25.05.2016

I M N A M E N D E R R E P U B L I K

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch seinen Richter Mag. Markus Kitzberger über die Beschwerde der Gemeinde P, vertreten durch die S & Partner Rechtsanwälte GmbH, L., gegen den Bescheid der Oö. Landesregierung vom 29.09.2015, GZ. RO-R-311558/4-2015-Els, mit dem die aufsichtsbehördliche Genehmigung der Flächenwidmungsplanänderung Nr. x „H“ versagt wurde,

zu Recht e r k a n n t :

I. Gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Sachverhalt, Verfahrenslauf:

I.1. Über Antrag von Herrn M H, x, B. wurde von der Gemeinde Pfarrkirchen (in der Folge: Bf) das Verfahren zur Abänderung des Flächenwidmungsplans Nr. x (Änderung Nr. x H) eingeleitet.

Gegenstand der Änderung war die Umwidmung einer Fläche im Gesamtausmaß von 966 m², bestehend aus (Teil-)Flächen der Gst.Nr. x, x und .x, alle KG M, von „für die Land- und Forstwirtschaft bestimmte Fläche, Ödland“ in „bestehendes Wohngebäude im Grünland“ (Sternsignatur Nr. x im Standort S x). Ein entsprechender Planentwurf wurde zur Einsichtnahme aufgelegt.

Bereits in einer Erstbeurteilung dieses Vorhabens durch den Ortsplaner der Bf wurde diese Änderung als problematisch bezeichnet, da die Errichtung des Objekts als Wohnhaus nicht nachvollziehbar sei und der Name „S“ auf eine landwirtschaftliche Herkunft hindeute.

I.2. Im Zuge dieses Verfahrens wurde von der Oö. Landesregierung, Direktion für Landesplanung, wirtschaftliche und ländliche Entwicklung, Abteilung Raumordnung/Örtliche Raumordnung, eine Stellungnahme aus dem Jahr 2008 übermittelt, da das hier verfahrensgegenständliche Vorhaben schon Gegenstand der Änderung Nr. x des Flächenwidmungsplans Nr. x gewesen sei, und sich seit damals aus fachlicher Sicht keine geänderten Voraussetzungen ergeben hätten. Die damals abgegebene Stellungnahme gelte nach wie vor sinngemäß. In dieser wird Folgendes ausgeführt:

„Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Definition eines bestehenden Objektes als "Bestehendes Wohngebäude im Grünland" (Anlage 1 Pkt. 1.3.14 der Planzeichenverordnung für Flächenwidmungspläne) in erster Linie eine Rechtsfrage darstellt, weil es primär um die (baurechtliche) Frage geht, ob aufgrund bestimmter Nachweise (Baubewilligung, Benützungsbewilligung usw.) dieses Gebäude tatsächlich und zweifelsfrei als Wohngebäude zu werten ist. Wesentliche Kriterien für die Zulässigkeit einer Widmung als "bestehendes Wohngebäude im Grünland" sind

■ rechtmäßige Baubewilligung,

■ erhaltungswürdiger Bauzustand,

■ traditionelle Wohnfunktion und

■ nicht land- und forstwirtschaftlicher Ursprung.

Nach durchgeführtem Lokalaugenschein am 6.5.2008 ist aus fachlicher Sicht festzuhalten, dass

■ das Objekt nach den Darstellungen der Gemeinde seit mehr als 15 Jahren nicht mehr bewohnt ist,

■ der Bauzustand des Objektes als nicht erhaltungswürdig anzusehen ist und

■ das äußere Erscheinungsbild des Baubestandes (Kleingebäude) einen land- und forstwirtschaftlichen Ursprung vermuten lässt.

Aus ho. fachlicher Sicht wird daher keine Möglichkeit gesehen, das bestehende Objekt als "bestehendes Wohngebäude im Grünland" auszuweisen.“

Mit gesondertem Schreiben der belangten Behörde vom 18.08.2015, RO-R-311558/2-2015-Els, wurde der Bf ergänzend zu dieser fachlichen Beurteilung mitgeteilt, dass beabsichtigt sei, dem vorgelegten Plan die Genehmigung zu versagen, da sich die belangte Behörde den im Vorprüfungsverfahren geäußerten Bedenken, wonach die gemäß Pkt. 1.3.14. der Oö. Planzeichenverordnung für Flächenwidmungspläne für die beabsichtigte Ausweisung erforderlichen Voraussetzungen fehlen würden, vollinhaltlich anschließe. Konkret widerspreche das Vorhaben der raumordnungsrechtlichen Zielbestimmung der Vermeidung von Zersiedelung (§ 2 Abs. 1 Z 7 Oö ROG 1994) bzw. mangle es an der Baulandeignung der betreffenden Fläche (§ 21 Abs. 1 leg.cit.). Eine Stellungnahmefrist von 12 Wochen wurde eingeräumt.

I.3. Innerhalb dieser Frist wurde auf der Grundlage eines Gemeinderatsbeschlusses vom 03.07.2015 der Verfahrensakt der belangten Behörde zur Genehmigung vorgelegt und dazu ausgeführt, dass es auf der Grundlage von Recherchen durch das Oö. Landesarchiv als erwiesen angesehen werden könne, dass das gegenständliche Objekt (L) zumindest im Jahr 1771 als „Überländhäusel“ existiert habe und für Wohnzwecke genutzt worden sei.

Der Nachweis einer rechtmäßigen Baubewilligung könne auf Grund des Alters des Gebäudes nicht erbracht werden. Die Nutzung als Wohngebäudes sei bis Ende 1984 nachzuweisen. Seit diesem Zeitpunkt habe sich der Zustand der Bausubstanz sicher weiter verschlechtert, eine Bewilligung für die Sanierung des Gebäudes habe aber auf Grund eines positiven Sanierungsgutachtens nicht versagt werden können.

Eine Ausweisung als „bestehendes Wohngebäude im Grünland“ sei 1985 im Flächenwidmungsplan Nr. x erfolgt. Bei der Überarbeitung des Flächenwidmungs-plans Nr. x sei diese Ausweisung zurückgenommen worden, da eine landwirtschaftliche Herkunft des Gebäudes vermutet worden sei.

Die Bf sehe keinen Anhaltspunkt, eine Zersiedlung anzunehmen, da das Gebäude seit über 100 Jahren bestehen würde. Zudem sei der Begriff „Vermeidung von Zersiedelung“ pro futuro auszulegen, hier gehe es aber um die Erhaltung bzw. Erneuerung des Bestandes.

Auch die Ausführungen zur mangelnden Baulandeignung seien nicht nachvollziehbar, da die natürlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen vorhanden wären. Die verkehrstechnische Aufschließung sei ebenso vorhanden wie der Anschluss an die Ortswasserleitung. Der Kanalanschluss würde ebenfalls errichtet werden. Die darüber hinaus in § 21 Abs. 1 Oö. ROG 1994 genannten Ausschlusskriterien würden allesamt nicht vorliegen.

Die Annahme einer landwirtschaftlichen Herkunft sei ohne hinreichende Prüfung erfolgt, weshalb schon wie Zurücknahme der Sternchensignatur unrechtmäßig erfolgt sei. Es würde daher ersucht, die Flächenwidmungsplanänderung zu genehmigen.

I.4. Mit Bescheid der belangten Behörde vom 29.09.2015, obige Zahl, wurde die Genehmigung der Änderung Nr. x zum Flächenwidmungsplan Nr. x der Gemeinde P versagt. Dazu wurde zusammengefasst abschließend Folgendes festgestellt:

Die Ausführungen der Bf hätten im Vergleich zu den bereits mitgeteilten Versagungsgründen keine wesentliche Änderung der maßgeblichen Sach- und Rechtslage ergeben, weshalb die mitgeteilten Gründe der mangelnden Erhaltungswürdigkeit des Gebäudes und der nicht mehr gegebenen traditionellen Wohnnutzung aufrecht zu erhalten wären.

Der Antrag sei so zu betrachten, als würde ein Antrag auf Baulandwidmung in einem rein agrarisch genutzten Bereich vorliegen, der die Schaffung eines nicht der Landwirtschaft zugeordneten Siedlungssplitters inmitten des land- und forstwirtschaftlichen Grünlandes vorsehen würde.

Aufgrund der der Bf bereits mitgeteilten und somit bekannten Verstöße gegen Raumordnungsgrundsätze, die zufolge des Prüfungsverfahrens bestehen bleiben würden, sei die Genehmigung zu versagen.

I.5. Gegen diesen Bescheid richtet sich die mit Schriftsatz vom 29.10.2015 eingebrachte Beschwerde, in der zunächst die nachstehenden Erhebungen des Oö. Landesarchives wiedergegeben werden:

„1. Die L in der ehemaligen Ortschaft M Haus-Nr, x ist im neuen handschriftlich geführten Grundbuch BG x, KG M EZ x u.a. mit der Bauparzelle x vermerkt (siehe Beilage A). Das Objekt ist mit Kaufvertrag vom 8. März 1871 als Überländhäusel von der Realität x-x in M Haus-Nr. x abgetrennt worden.

2. Für die Realität L wurde im Jahre 1871 eine eigene Grundbuchs-Einlage Auszug Nr. x beim Bezirksgericht Kremsmünster eröffnet (siehe Beilage B). In dieser Grundbuchseinlage wird die L als Überländhäusel des U in M Haus-Nr. x bezeichnet. Das Grundausmaß der Bauparzelle x betrug 25 Quadratklafter (= 89,915 Quadratmeter) und die Fläche der Gartenparzelle x a/a betrug 300 Quadratklafter (= 1.078,98 Quadratmeter). Ein Überländhäusel wird von einem anderen Bauernhausbesitzer der die Liegenschaft als Nebeneinlage besitzt mitbewirtschaftet.

3. Bei der Realität U in M Haus-Nr. x (vormals Haus-Nr. x), vermerkt beim BG Kremsmünster, Auszug-Nr. x wird das Überländhäusel nicht mehr separat erwähnt (siehe Beilage C).

4. Im alten Grundbuch (geführt von 1794-1850) der Herrschaft A, Hofamt, x l, Grundbuch-Nr. x erscheint das U lediglich als x in M Haus-Nr. x allerdings auch ohne Erwähnung des Überländhäusel (siehe Beilage D).

5. In Steueraufzeichnungen werden solche Überländhäusel zumindest erwähnt wie in diesem Fall bei den Aufzeichnungen zum Grund-Abmaßprotokoll der Herrschaft A von 1794 (siehe Beilage E).

6. Im ersten Steuerkataster der nach Steuergemeinden (Katastralgemeinden) strukturiert ist werden Überländhäusel mit ihren topographischen Nummern erwähnt. In ihrem Fall handelt es sich um das J Lagebuch (Fassinsbuch) der KG M (M von 1785, Top. Nr, x (siehe Beilage F).

7. In den Steueraufzeichnungen des Franziszeischen Katasters (für Oberösterreich angelegt zwischen 1823 und 1830) werden die Zuordnungen von Objekten und Grundflächen bereits nach Bau- und Grundparzellen vorgenommen. Beim oben erwähnten Fall geschieht dies folgendermaßen: In der Urmappe der KG M von 1825 ist die Realität M Haus-Nr. x mit der Bauparzelle x im Mappenblatt III als Holzgebäude gelb eingezeichnet (siehe Beilage G). Im berichtigten Katastralvermessungsprotokoll der KG M (geführt von 1838-1879) erscheint die Bauparzelle x mit der Conscriptions-Nr. x in M als Wohn- und Wirtschaftsgebäude auf (siehe Beilage H). Im Bauparzellen-Protokoll von 1826 der KG M scheint die Bauparzelle x nur als Wirtschaftsgebäude auf (siehe Beilage 1). Im Veränderungsausweis von 1872 der KG M scheint die Bauparzelle x wieder als „Wohn- und Wirtschaftsgebäude" bezeichnet auf (siehe Beilage J). Bei den Häuserklassifikationen des Steueramtes Kremsmünster, Steuergemeinde Mf (geführt von ca. 1843-1915) scheint die Bauparzelle x in M x als „Sturmbergerhäusel" mit 2 Zimmern und 2 Kammern auf Eine bauliche Veränderung ist zumindest bis zum Jahre 1875 nicht vermerkt (siehe Beilage K).

Wie lange die L bereits im Besitz des U als Überländhäusel war lässt sich nicht mehr klären. Die L muss zumindest bei der Vergabe der Conscriptionsnummern in diesem Fall Hausnummer x) im Jahre 1771 sicherlich schon existiert haben."

Darüber hinaus wurde – soweit in der Sache relevant – zusammengefasst Folgendes ausgeführt:

I.5.1. Aufgrund des nachweislich langen Bestandes sei das gegenständliche Objekt in den Flächenwidmungsplänen Nr. x und Nr. x als „bestehendes Wohngebäude im Grünland“ ausgewiesen gewesen.

Die Zurücknahme der Sternsignatur ginge auf das Jahr 2001 und auf das diesbezügliche „Drängen“ der belangten Behörde zurück. Diese Änderung würde – unabhängig von der hier verfahrensgegenständlichen Versagung – gesondert bekämpft.

1.5.2. Das Argument der „Vermeidung von Zersiedelung“ sei eines der überörtlichen Raumplanung, wobei – abgesehen von der Qualifikation eines konkreten Ausmaßes eines allfälligen Interessenskonfliktes – aus dem vorliegenden Ermittlungsergebnis nicht einmal ansatzweise erkennbar sei, welche überörtlichen Interessen berührt sein könnten; (oben angeführte) historische Details und die Kleinflächigkeit des Areals würden dies untermauern.

Zu bedenken sei weiters, dass das bestehende Objekt auch derzeit jederzeit bewohnt und entsprechend saniert werden dürfte. Der Umstand einer durch die Sternsignatur „ermöglichten“ Neuerrichtung sei nicht der Rede wert und würde die Versagung nicht rechtfertigen. Dies insbesondere unter der Maxime der möglichsten Schonung bestehender Rechte im Zusammenhang mit aufsichtsbehördlichem Eingreifen.

I.5.3. Die Argumentation, das gegenständliche Objekt sei baurechtlich nicht bewilligt, greife schon deshalb nicht, weil die belangte Behörde nie habe darlegen können, warum das vor 1875 als „Wohn- und Wirtschaftsgebäude“ errichtete und als solches genutzte Bauwerk überhaupt einer Bewilligung bedurft hätte, wenn als frühestes gesetzliches Regime das Gesetz vom 13.03.1875, womit eine Bauordnung für das Erzherzogtum Österreich ob der Enns mit Ausnahme jener Orte, welche eine eigene Bauordnung besitzen, anzusehen sei. Die Bf gehe daher davon aus, dass früher errichtete Wohnobjekte keiner Bewilligung bedurft hätten, weshalb ein materieller baurechtlicher Konsens vorliege.

I.5.4. Die Anwendung des § 21 Abs. 1 Oö. ROG 1994 sei nicht nachvollziehbar, da im gegenständlichen Fall keine Baulandwidmung erfolgen solle.

Es sei darüber hinaus ohne Belang, in welchem Zustand sich das Gebäude befinde, da es in den letzten Jahren für Wohnzwecke genutzt worden sei. Aus den Ausführungen der belangten Behörde sei auch nicht ersichtlich, weshalb es zu einem Erlöschen (§ 38 Oö. BauO 1994) des anzunehmenden „Quasi-Konsenses“ gekommen sein sollte. Insbesondere könne keine Rede davon sein, dass sich das gegenständliche Grundstück auf Grund seiner natürlichen (iSd Umweltfaktoren des § 21 Abs. 1 Oö. ROG 1994) und/oder infrastrukturellen Voraussetzungen (bestehende Anschlüsse an das öffentliche Elektrizitätsnetz und die Ortswasserleitung, geplanter Kanalanschluss) nicht für eine Bebauung eigne.

Vor dem Hintergrund eines jederzeit instandsetzbaren Gebäudebestandes würde sich auch die Frage des Baulandbedarfes (wie wohl gar keine Baulandwidmung vorgenommen werden soll) nicht stellen.

I.5.5. Der Argumentation betreffend die Vermeidung landschaftsschädlicher Eingriffe, insbesondere die Schaffung und Erweiterung von Baulandsplittern (Zersiedelung), könne nicht gefolgt werden. Zum einen komme es auf Grund des vorliegenden Bestandes zu keinen zusätzlichen Beeinträchtigungen, zum anderen würden sich nur wenige Meter entfernt zehn als Wohngebiet gewidmete Parzellen befinden, von denen neun bereits bebaut wären. Darüber hinaus würden in der unmittelbaren Umgebung zwei weitere „Sternchenwidmungen“ bestehen.

Unter Berücksichtigung der aktuell in diesem räumlichen Zusammenhangsbereich gemeldeten Bewohner (39 Personen) müsse eher von einer Siedlung als von einem Siedlungssplitter gesprochen werden. Im Gegenteil würde die Schaffung allfälliger neuer Wohnmöglichkeiten keine Zersiedlung bzw. Vergrößerung eines Siedlungssplitters bedeuten, sondern der Verbesserung der Siedlungsstruktur und der Entwicklung des in Rede stehenden Ortsteils dienen.

Es würde daher – neben der Durchführung einer mündlichen Verhandlung – die Erteilung der Genehmigung für die Änderung Nr. x des Flächenwidmungsplans Nr. x, in eventu die Aufhebung des bekämpften Bescheides und Zurückverweisung der Angelegenheit beantragt.

I.5.6. Im Vorlageschreiben verwies die belangte Behörde auf die Ausführungen in der Begründung des bekämpften Bescheides und beantragte dessen Bestätigung bzw. für den Fall, dass das Landesverwaltungsgericht die Rechtsausführungen der belangten Behörde nicht teilen sollte, die Durchführung einer mündlichen Verhandlung.

II. Beweiswürdigung:

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den vorgelegten Verfahrensakt. Zusätzlich wurden die Gutachten zu den Baubewilligungsanträgen, die im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Objekt bei der Gemeinde anhängig waren, beigeschafft. Auf dieser Grundlage konnten weitere Ermittlungsschritte – insbesondere die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 24 VwGVG – unterbleiben, da keine weitere Klärung des Sachverhaltes zu erwarten war. Der Antrag der belangten Behörde auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung für den Fall, dass sich das Landesverwaltungsgericht seiner Rechtsansicht nicht anschließen sollte, kann unberücksichtigt bleiben, da die Diskussion von Rechtsfragen nicht Gegenstand der mündlichen Verhandlung ist.

Der entscheidungsrelevante Sachverhalt steht hingegen fest, da sich dieser widerspruchsfrei aus dem vorgelegten Verwaltungsakt ergibt. Es waren ausschließlich Rechtsfragen zu beurteilen.

III. Für die Beurteilung der hier relevanten Rechtsfragen sind insbesondere nachstehende Bestimmungen zu berücksichtigen:

III.1. In der Sache:

Gemäß § 2 Abs. 1 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Oö. ROG 1994) hat die Raumordnung insbesondere folgende Ziele:

[...]

7. die Vermeidung von landschaftsschädlichen Eingriffen, insbesondere die Schaffung oder Erweiterung von Baulandsplittern (Zersiedelung);

Nach § 21 Abs. 1 leg.cit. dürfen als Bauland nur Flächen vorgesehen werden, die sich auf Grund der natürlichen und der infrastrukturellen Voraussetzungen für die Bebauung eignen. Sie müssen dem Baulandbedarf der Gemeinde entsprechen, den die Gemeinde für einen Planungszeitraum von fünf Jahren erwartet. Flächen, die sich wegen der natürlichen Gegebenheiten (wie Grundwasserstand, Hochwassergefahr, Steinschlag, Bodenbeschaffenheit, Lawinengefahr) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen, dürfen nicht als Bauland gewidmet werden. [...]

III.2. Verfahren vor dem Verwaltungsgericht:

Gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.

IV. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat im Rahmen des durch §§ 27 und 9 Abs. 1 Z 3 und Z 4 VwGVG normierten Prüfungsumfangs durch seinen gemäß § 2 VwGVG zuständigen Einzelrichter erwogen:

IV.1 Zu der hier zu beurteilenden Interessenslage sind vorab folgende grundlegende Überlegungen auszuführen:

Bei einer (Sonder-)Ausweisung im Grünland in Form der Sternsignatur als „Bestehendes Wohngebäude im Grünland“ handelt es sich um einen (wenngleich systematisch atypischen) Akt der Baulandwidmung („Dorfgebiet“ iSd § 22 Abs. 2 Oö. ROG 1994). Atypisch deshalb, weil diese nach speziellen Kriterien vorzunehmende „Ausweisung“, nicht unmaßgeblich einen – zumindest hinsichtlich einiger wesentlicher Kriterien – deklarativen Vorgang darstellt, der – oberflächlich betrachtet – nicht auf Abwägungen betreffend seiner Zulässigkeit (iSv Genehmigung) abstellt, dennoch aber hinkünftig die materielle Zuordnung zu einer klar umrissenen Baulandkategorie bedeutet. Entgegen der – was diese systematische „Verwerfung“ anbelangt nachvollziehbaren – Argumentation der Bf haben sowohl der VfGH als auch der VwGH in diesem Zusammenhang eindeutig ausgesprochen, dass die Ausweisungen mit der Sternsignatur einen Akt der Baulandwidmung darstellt, und daher auch die entsprechenden inhaltlichen Kriterien heranzuziehen sind, sofern klargestellt ist, auf welche planlich eindeutig dargestellte Fläche sich diese Widmung bezieht. Gegen die regelungstechnische Art dieser „Festlegung“ bestehen aus höchstgerichtlicher Sicht insbesondere deshalb keine Bedenken, da die für diese (durch die klare Darstellung der Gebäude- und Widmungsgrenzen festgelegte) Grundfläche geltende Rechtslage in eindeutiger Weise – also ohne Heranziehen etwaiger technischer Hilfsmittel – möglich ist (vgl. VfGH vom 08.03.1994, V 115/92 und vom 25.02.1997, V 94/96 bzw. VwGH vom 23.08.2013, 200)/05/0302).

Die raumordnungsrelevante Unterscheidung zwischen Wohngebäuden mit Sternsignatur und land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäuden ist in der Konsequenz zwar eine (gerade aus fachlicher Sicht) grundlegende, in ihrer Zielsetzung aber nachvollziehbar. Gegenstand der durch das Raumordnungsregime im Zuge seiner fachlich-rechtlichen Etablierung zu erfassenden „Sternchenbauten“ waren (was ein Blick in die Materialien argumentativ untermauert) die in einer Phase der wirtschaftlichen und sozialen Dringlichkeit in der beginnenden zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts über einen Zeitraum von etwa 3 Jahrzehnten entstandenen (Zer-)Siedlungsansätze zu reinen Wohnzwecken, die – genau diesen Aspekten geschuldet – nun zwar zu tolerieren waren, aber eine gesonderten Betrachtung zugeführt werden sollten.

Mit anderen Worten sollte mit dieser restriktiv zu handhabenden Form der Ausweisung ein Bestandskatalog der – und auch das ist aus den gesetzgeberischen Zielsetzungen eindeutig abzuleiten – hinkünftig kritisch zu betrachtenden siedlungsstrukturellen Gegebenheiten erstellt werden.

Daneben war es immer auch Ziel der Raumordnung, bestehende und in ihrer Tradition gewachsene Wohngebäude (insbesondere auch Kleingebäude) im Grünland basierend auf ihrem land- und forstwirtschaftlichen Ursprung einer den Zielen und Grundsätzen dieses Regelungsregime entsprechenden, potenziellen Bestandsgarantie zuzuführen. Dies insbesondere deshalb, weil dem materiellen Ansatz der Raumordnung eine generelle Abkehr bzw. kategorische Beseitigung von gewachsenen und daher auch prägenden (Siedlungs-)Elementen vor dem Hintergrund der Raumentwicklung grundsätzlich fremd ist.

Beiden Ansätzen ist – so unterschiedlich die jeweiligen Regelungen rechtstechnisch auch gestaltet sein mögen – ein vorrangiges Abstellen auf die Erhaltungswürdigkeit des (Bau-)Bestandes (als objektiv nachvollziehbares Kriterium für die faktische Relevanz bzw. Berechtigung eines von den Kernzielen des Regelungsregimes tendenziell abweichenden Phänomens) gemein.

IV.2. Vor diesem Hintergrund ist zu den in der Begründung des bekämpften Bescheides herangezogenen Argumenten darüber hinaus Folgendes festzuhalten:

IV.2.1. Zersiedelung

Nach der stRsp des VwGH definiert der Begriff „Zersiedelung“ grundsätzlich eine für die Zukunft relevante Vorgehensweise innerhalb eines bestimmten Landschaftsraumes, wenn durch eine Maßnahme oder ein Vorhaben eine Erweiterung von Siedlungssplittern eingeleitet oder fortgesetzt wird. Dies trifft – und diesbezüglich ist dem Vorbringen der Bf auch beizupflichten – bei einem faktisch unbestritten vorliegenden Bestand über einen Zeitraum von jedenfalls mehr als 140 Jahren – was den Bestand an sich betrifft – definitiv nicht zu.

Gegenstand der hier vorzunehmenden Beurteilung ist aber nicht die Frage des objektiven Bestandes, sondern jene, ob ein (von allen Verfahrensparteien unbestritten) bestehender Baukörper hinkünftig der Baulandkategorie „Dorfgebiet“ und den mit dieser Widmung eingeräumten baulichen Möglichkeiten zugeordnet werden kann. Es geht hier also nicht um die Frage des Bestandes, sondern ganz wesentlich um eine abstrakte Kategorisierung und die damit verbundene (ordnungsrechtlichen Materien auf Grund ihres prognostischen Charakters stets immanente) Frage der zu erwartenden (zumindest aber möglichen) Entwicklung. In diesem Licht betrachtet entspricht es ganz allgemein nicht den Intentionen des Gesetzgebers, solitäre Baukörper zu forcieren, und zwar weder in ihrem (speziellen wie generellen) Umfang noch in ihrer Gestaltung. Gerade in dieser Hinsicht gewährt aber die Baulandkategorie „Dorfgebiet“ vergleichsweise weitreichende Möglichkeiten, die den Interessen des Gesetzgebers im Zusammenhang mit der Abgrenzung zum „ländlichen Raum“ diametral zuwiderlaufen.

Genau diesem Umstand ist – wenn auch nur in einem sehr kleinräumigen, gerade deshalb aber im Vergleich zu sonst charakteristischen Siedlungsgebieten wahrnehmungsintensiven Umfeld – der widmungskategorisch relevante Aspekt der Zersiedlung nicht abzusprechen.

IV.2.2. Mangelnde Baulandeignung:

Die diesbezügliche Einschätzung durch die belangte Behörde ist für das erkennende Gericht nicht nachvollziehbar. Im Gegenteil untermauert der lange Bestand sowohl die zweckmäßige Bebaubarkeit als auch die sachgerechte und vor dem Hintergrund der vorhandenen infrastrukturellen Aufschließung grundsätzlich auch zeitgemäße Benutzbarkeit. Dass u.U. Adaptierungs- und/oder Ausbaumaßnahmen erforderlich sind, vermag daran – weil die Frage des zeitgemäßen Wohnraums nicht ausweisungsspezifisch und darüber hinaus auch nicht Gegenstand dieses Verfahrens – nichts zu ändern.

Die in § 21 Abs. 1 Oö. ROG 1994 angeführten natürlichen, eine Eignung ausschließenden Gegebenheiten nachweislich nicht vor.

IV.3. Aus rechtlicher Sicht sind – zumindest auf der Grundalge des von der belangten Behörde durchgeführten Ermittlungsverfahrens – jedenfalls auch folgende Kriterien für die Ausweisung eines Objektes als „Bestehendes Wohngebäude im Grünland“ kumulativ heranzuziehen:

IV.3.1. Rechtmäßige Baubewilligung:

Die belangte Behörde geht in der Begründung des bekämpften Bescheides auf diesen Umstand nicht ein, stützt aber die Versagung materiell auch nicht darauf.

Auf Grund des nachweislichen Bestehens dieses Objektes zum Zeitpunkt der Erlassung des „Gesetzes vom 13.03.1875, womit eine Bauordnung für das Erzherzogtum Österreich ob der Enns mit Ausnahme jener Orte, welche eine eigene Bauordnung besitzen“, ist davon auszugehen, dass – entsprechend den in der hL unbestrittenen Regeln betreffend den zeitlichen Bedingungsbereich von Gesetzen – ein solches nur auf spätere Sachverhalte anzuwenden ist, sofern – wie hier – keine anderslautende gesetzliche Bestimmung existiert (vgl. Walter/Mayer/Kucsko-Stadlmayer, Bundesverfassungsrecht ¹⁰, Rz 487 ff, insb. Rz 493).

Dies bedeutet im Ergebnis nichts anderes, als dass für das verfahrensgegenständliche Objekt auf Grund seines Bestandes vor dem historisch ersten Ordnungsregime die Rechtsvermutung der Bewilligung gilt.

IV.2.2. Erhaltungswürdiger Bauzustand

In der fachlichen Beurteilung des Vorhabens aus dem Jahr 2008 findet sich dazu die lapidare Feststellung, dass „der Bauzustand des Objektes als nicht erhaltungswürdig anzusehen ist“.

In den Ausführungen der Bf wird hingegen auf ein „Sanierungsgutachten“ verwiesen, auf dessen Grundlage „die baurechtliche Bewilligung einer Sanierung des Gebäudes nicht versagt werden konnte“. Dieser Umstand wurde von der belangten Behörde inhaltlich nicht weiter aufgegriffen. Die kommentarlose Wiedergabe bzw. Übernahme einer sieben Jahre alten und schon damals nicht substanziierten fachlichen Aussage ist dann als Begründung für das Vorliegen eines Versagungsgrundes aber nicht ausreichend.

Seitens des erkennenden Verwaltungsgerichts wurde das von der Bf angesprochene Gutachten, welches im Zuge des oben angeführten Baubewilligungsverfahrens am 19.12.2013 von einem ASV des Bezirksbauamtes Linz erstellt wurde, beigeschafft. Im Ergebnis ist dazu festzuhalten, dass als Grundlage des Gutachtens u.a. ein Sanierungskonzept vom 11.11.2013, erstellt von Baumeister Ing. K und der L GmbH vorlag und (weil offenkundig fachlich nachvollziehbar) positiv in die Beurteilung des gesamten Bauvorhabens (Sanierung, Um- und Zubau zur Schaffung zeitgemäßen Wohnraums) eingeflossen ist. In diesem Verfahren wurde in besonderem Maß darauf Wert gelegt, dass die vorhandene Bausubstanz prinzipiell bestehen bleibt (ein ebenfalls vorgelegtes Neubaukonzept wurde kategorisch abgelehnt) und die neuen Bauelemente sowohl hinsichtlich des Gebäudebestandes als auch der Umgebungssituation harmonisch gestaltet werden.

Da der Begriff der Erhaltungswürdigkeit ausschließlich auf die technische Sanierbarkeit (mit wirtschaftlich vertretbaren Mitteln) abstellt, ist – was die konkrete bautechnische Beurteilung des Vorhabens anbelangt – von der Schlüssigkeit des Sanierungsgutachtens und damit auch von seiner Umsetzbarkeit bei einer Realisierung des Vorhabens auszugehen, da gerade diese Aspekte ausdrücklich Gegenstand der bautechnischen Beurteilung durch den ASV waren (§ 30 Abs. 6 ff. Oö. ROG 1994). Überlegungen betreffend die künstlerische und kulturelle Bedeutung eines Bauwerks sind nicht anzustellen.

Im Zuge der Erhebungen wurde darüber hinaus auch bekannt, dass im April 2016 ein abgeändertes Projekt zur baurechtlichen Beurteilung vorgelegt wurde. Sowohl die bautechnische als auch die naturschutzfachliche Beurteilung brachten – ebenfalls auf der raumordnungsrechtlichen (und damit die Frage der Erhaltungswürdigkeit umfassenden) Basis des § 30 Oö. ROG 1994 – ein positives Ergebnis. Insbesondere im Rahmen der naturschutzfachlichen Prüfung wurde festgestellt, dass es sich um keinen Neubau in Einzellage handelt, und dass durch das gegenständliche Bauvorhaben (Gestaltqualität des Vorhabens) maßgebliche Auswirkungen auf das landschaftliche und bauliche Umfeld bzw. zusammengefasst auf das Landschaftsbild nicht zu erwarten sind.

Im Sinne der obigen Ausführungen zur „Zersiedelung“ war daher zumindest in Zusammenhang mit den im Grünland zulässigen Maßnahmen (wie wohl dieser Themenbereich grundsätzlich der naturschutzrechtlichen Einzelfallbeurteilung zuzuordnen ist) vor dem Hintergrund der Raumordnungsziele und -grundsätze nicht von einem landschaftsschädlichen Eingriff auszugehen.

IV.2.3. Traditionelle Wohnfunktion:

Auch hier beschränken sich die Ermittlungen der belangten Behörde auf die nicht weiter kommentierte Übernahme der schon für sich nicht näher dargelegten Aussage des Sachverständigen aus dem Jahr 2008 in die Bescheidbegründung, wonach „das Objekt nach den Darstellungen der Gemeinde seit mehr als 15 Jahren nicht mehr bewohnt ist“.

Für die materielle Beurteilung dieser Voraussetzung ist schon grammatikalisch festzuhalten, dass es einen gravierenden Unterschied macht, ob ein Gebäude traditionell-funktional als Wohngebäude dient bzw. dienen soll, oder ob ein Gebäude tatsächlich bewohnt wurde bzw. aktuell bewohnt wird.

Das Landesverwaltungsgericht geht davon aus, dass – vor dem Hintergrund des gesamten, stark funktional ausgerichteten Raumordnungsregimes und insbesondere deshalb, weil es sich hier um keinen (explizit nur in diesem Zusammenhang auf die Aktualität der Wohnnutzung abstellenden) Anwendungsfall des § 30 Abs. 8a Oö. ROG 1994 (Ersatzneubau) handelt – vorrangig auf die (abstrakte) Funktion eines Objektes als Wohngebäudes abzustellen ist, und nicht auf die aktuelle Nutzung, deren (temporärer) tatsächlicher Wegfall auf Grund des dann tendenziell schlechter werdenden Zustandes des Objektes im Rahmen der Qualifikation der Erhaltungswürdigkeit Eingang in die Beurteilungsgrundlagen findet.

Dass das Gebäude aber über einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren tatsächlich planmäßigen Wohnzwecken gedient hat, ist nicht nur unbestritten, sondern – unter Hinweis auf die folgenden näheren Ausführungen zum agrarischen Ursprung des Objektes – auch, was die zeitliche Komponente betrifft, als traditionell zu bezeichnen. Die oben bereits erwähnten fachlichen Prüfungen im Zuge der Baubewilligungsverfahren gehen zudem zweifelsfrei von einer bisherigen Wohnnutzung aus.

IV.2.4. Land- und forstwirtschaftlicher Ursprung:

Wie oben bereits ausgeführt „vermutet“ der Amtssachverständige den land- und forstwirtschaftlichen Ursprung auf Grund des äußeren Erscheinungsbildes als Kleingebäude. Dem ist im Hinblick auf die unstrittig feststehende Struktur des Gebäudebestandes in Form von Wohn- und Wirtschaftstrakt auch beizupflichten.

Bei näherer Recherche ist auch leicht festzustellen (und im Ergebnis aus dem vorgelegten Akt auch ersichtlich), dass es sich bei einer „Sölde“ zwar um kein typisches agrarisches, also der land- und forstwirtschaftlichen Urproduktion zuzurechnendes Betriebsgebäude heutigen Beurteilungsstandards handelt. Die „Sölde“ bezeichnet Haus und Grund eines Söldners (kein Soldat, sondern ein Kleinbauern, Häusler), der manchmal auch etwas Vieh besaß, davon allein in der Regel aber nicht leben konnte. Als Taglöhner oder Handwerker musste er zusätzlichen „Sold“ dazuverdienen, etwa als Schmied, Schneider, Wagner, Schäffler, Bäcker, Kistler, etc. Der Aspekt der land- und forstwirtschaftlichen Produktion beschränkte sich im Wesentlichen auf die Selbstversorgung. Damit kam dem Wohnzweck auch deshalb eine gewisse Bedeutung zu, weil diese Objekte mit einem geringfügigen Grundanteil von den landwirtschaftlichen Höfen abgetrennt dem selbständigen Besitz bzw. Eigentum zugänglich gemacht wurden.

Dass sich beim Siedlungsphänomen der „Sölde“ kritisch-abstrakt aber ebenso zweckbestimmende, agrarische Tätigkeiten (und damit in ihrer Planmäßigkeit solche der Land- und Forstwirtschaft) feststellen lassen, was sich auch im gegenständlichen Fall eindeutig in der Funktionalität des Gebäudebestandes niederschlägt, ordnet Gebäude dieser Siedlungs- und Bauform ihrer Grundidee nach der (was den Begriff „Ursprung“ anbelangt historisch auszulegenden) Sphäre der über einen bloßen Nebeneffekt hinausgehend land- und forstwirtschaftlichen Nutzung zu. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass – neben der Schaffung von Wohnraum – tendenziell auch die Grundlage für die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten gelegt wurde. In der Nachschlageliteratur wird die „Sölde“ auch regelmäßig dem Bereich der Landwirtschaft und dabei den Kategorien der landwirtschaftlichen Bauform, der Agrarsoziologie und der Agrarrechtsgeschichte zugeordnet (vgl. zum Begriff etwa aus Wikipedia – Sölde / Landwirtschaft). „Söldner“ waren demnach keine Arbeiter mit einem Selbstversorgergarten, sondern Kleinstbauern, die davon alleine nicht leben konnten.

Sehr wohl findet dieses Phänomen daher seinen Ursprung in der Land- und Forstwirtschaft und nicht in der (oben bereits beschriebenen) davon losgelösten „reinen“ Wohnraumschaffung. In diesem Zusammenhang stellt sich die über einen so langen Zeitraum nachvollziehbare Geschichte des Objektes aber auch als ein (im Sinne der Intention des hier verfahrensgegenständlichen Antrages insofern mutmaßlich kontraproduktives) Sachverhaltselement dar, als diese Qualifikation naturgemäß auch bedeutet, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude um ein solches land- und forstwirtschaftlichen Ursprungs handelt, auch wenn derartige Kleinstlandwirtschaften den heutigen Anforderungen an einen Agrarbetrieb nicht mehr entsprechen und agrarische Tätigkeiten u.U. auch schon länger nicht mehr tatsächlich ausgeübt wurden.

Im Zuge der bereits abgeführten Bauverfahren wurde diesem Umstand, was die Art und Weise bzw. das Ausmaß der Sanierungs- bzw. Baumaßnahmen betrifft, auch Rechnung getragen, was für die gegenständliche Entscheidung aber ohne Bedeutung war.

V. Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass die Voraussetzungen für die Ausweisung des gegenständlichen Objekts als „Bestehendes Wohngebäude im Grünland“ infolge der damit verbundenen Schaffung eines Baulandsplitters sowie des land- und forstwirtschaftlichen Ursprungs des Objektes nicht vorliegen.

Bei dem verfahrensgegenständlichen Gebäude handelt es sich im Sinne des Oö. ROG 1994 um ein (erhaltenswürdiges) bestehendes land- und forstwirtschaftliches Kleingebäude, welches somit ausschließlich den für derartige Gebäude gesetzlich vorgesehenen baulichen Maßnahmen zugeführt werden kann.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

H i n w e i s

Anträge auf Bewilligung der Verfahrenshilfe zur Abfassung und Einbringung einer außerordentlichen Revision sind unmittelbar beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Markus Kitzberger