Flagge des Vereinigten Königreiches EN INFORMATION

Rechtsprechung

LVwG-550330/9/HW/BRe

Linz, 28.10.2014

I M   N A M E N   D E R   R E P U B L I K

 

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den Senat I (Vorsitzende: Mag. Karl-Hansl, weitere Richter Mag. Dr. Wiesinger und Dipl. Päd. Ing. Peterseil) über die Beschwerde von DI A L in S, vertreten durch die H und W in W, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden vom 7. Juli 2014, GZ: Agrar20-67-2013 (mitbeteiligte Partei: M L)

 

zu Recht   e r k a n n t :

I.         Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

 

II.       Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.1. Mit Eingabe vom 28.01.2013 beantragte DI A L („Bf“) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 21.01.2013 betreffend die Übertragung des Eigentumsrechtes an den Grundstücken Nr. x, x und Trennstück x aus Grundstück Nr. x gemäß Vermessungsurkunde GZ 1653-12 der DI S GmbH vom 12.11.2012 (entspricht Grundstück Nr. x nach Durchführung der Vermessungsurkunde GZ 1653-12 der DI S GmbH vom 12.11.2012), alle EZ x, KG V, abgeschlossen zwischen dem Bf als Käufer und M L als Verkäufer. Die Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden („belangte Behörde“) versagte mit Bescheid vom 12.09.2013 die beantragte Übertragung des Eigentumsrechtes. Aufgrund einer dagegen erhobenen Berufung durch den Bf wurde mit Bescheid der Landesgrundverkehrskommission vom 19.11.2013, GZ: Agrar-900.670/14-2013, der angefochtene Bescheid aufgehoben und der Erstbehörde die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen. Die Landesgrundverkehrskommission begründet die Aufhebung im Wesentlichen damit, dass der angefochtene Bescheid den Anforderungen an die Überprüfbarkeit der Entscheidung nicht genüge, es sei dem Antragsteller auch keine Gelegenheit gegeben worden ein ausreichendes Bewirtschaftungskonzept und einen Befähigungsnachweis vorzulegen.

 

I.2. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 07.07.2014 versagte die belangte Behörde neuerlich die beantragte Genehmigung der Übertragung des Eigentumsrechtes. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass aufgrund der räumlichen Lage und aufgrund der im Vorverfahren nach § 5 Oö. GVG abgegebenen Angebote nicht auszuschließen sei, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert werden würden. Durch die Übertragung des Grundstücks Nr. x (neu) werde den Interessen an der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes und an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne des § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht entsprochen. Die Größe des Grundstückes als auch das vorgelegte betriebswirtschaftliche Konzept würden keine Erhaltung bzw. Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- bzw. forstwirtschaftlichen Grundbesitzes im Sinne dieses Landesgesetzes zulassen. Durch den Erwerb des gegenständlichen Grundstücks werde kein selbständiger leistungsfähiger land- und forstwirtschaftlicher Betrieb geschaffen, wobei der Antragsteller ohnedies die Erträgnisse aus der Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstücks nur selbst verwenden wolle, sodass der gegenständliche Erwerb keine Schaffung landwirtschaftlicher Besitzflächen zum Betrieb einer landwirtschaftlichen Produktion zwecks Erzielung eines landwirtschaftlichen Einkommens darstelle. Durch das Rechtsgeschäft werde daher den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes ebenso wenig gedient, wie den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes. Der Antragsteller habe auch nicht überzeugend dargestellt, wie in Zukunft die Hofstelle und die Wasserbewirtschaftung beabsichtigt seien. Auch eine Interessensabwägung im Sinne von § 4 Abs. 5 Oö. GVG wäre zugunsten der öffentlichen Interessen, die diesem Landesgesetz entspringen und somit als negativ für den Antragssteller zu beurteilen. Die hobbymäßige Betreibung land- bzw. forstwirtschaftlicher Tätigkeiten als Ausgleich zu einer Geschäftsführerposition würde die öffentlichen Interessen iSd Oö. GVG 1994 nicht überwiegen. Der Rechtserwerb widerspreche somit zusammenfassend den dem Oö. GVG 1994 zugrunde liegenden Grundsätzen, insbesondere jenem der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes.

 

I.3. In der gegen diesen Bescheid rechtzeitig erhobenen Beschwerde werden  die Aufhebung des angefochtenen Bescheids sowie die Genehmigung der beantragten Übertragung des Eigentumsrechtes, in eventu die Aufhebung  und Zurückverweisung an die Erstbehörde beantragt. Begründend wird im Wesentlichen zusammengefasst folgendes vorgebracht:

 

Der Beschwerdeführer habe bereits in seiner Berufung gegen den Bescheid vom 12.09.2013 darauf hingewiesen, dass die Behörde ihrer § 60 AVG entspringenden Verpflichtung, in der Begründung eines Bescheides die Ergebnisse   des   Ermittlungsverfahrens,   die   bei   der   Beweiswürdigung maßgebenden Erwägungen, und die darauf gestützte Beurteilung der Rechtsfrage klar und übersichtlich zusammenzufassen, nicht nachgekommen sei. Dem sei die seinerzeitig zuständige Berufungsbehörde gefolgt. Folglich sei der belangten Behörde der Auftrag erteilt worden, nach Durchführung eines ergänzenden  Ermittlungsverfahrens ihre Entscheidung nachvollziehbar zu begründen. Dieser Verpflichtung sei die Verwaltungsbehörde erster Instanz jedoch neuerlich nicht nachgekommen, indem sich die Begründung des angefochtenen Bescheides in der bloßen Wiedergabe des Akteninhaltes erschöpfe, ohne dass ein Sachverhalt festgestellt worden wäre. Auch eine nachvollziehbare Beweiswürdigung sei gänzlich unterblieben. Dieser eklatante Begründungsmangel, der insbesondere aus einem beharrlichen Ignorieren des wiederholten Parteienvorbringens in Bezug auf die beabsichtigte Selbstbewirtschaftung und dem Außerachtlassen des daraus abzuleitenden konkreten Sachverhaltes beruhe, begründe einen wesentlichen Verfahrensmangel. Der angefochtene Bescheid lasse erneut nicht erkennen, welche Erwägungen der Behörde letztlich dazu geführt haben, dass der Kaufvertrag trotz Durchführung eines ergänzenden Ermittlungsverfahrens wiederum untersagt wurde. Den wiederholten Ausführungen, wonach nach Meinung der Grundverkehrskommission der Antragsteller nicht überzeugend dargestellt habe, wie in Zukunft die Hofstelle und die Wasserbewirtschaftung beabsichtigt seien, sei zu entgegnen, dass diesen Ausführungen kein Begründungswert zukomme. Insbesondere seien in Stellungnahmen die beabsichtigte Selbstbewirtschaftung des antragsgegenständlichen Grundstückes und die entsprechende Befähigung des Antragstellers hiezu detailliert dargelegt worden. Die Verwaltungsbehörde erster Instanz hätte trotz entsprechenden Parteienvorbringens insbesondere folgenden konkreten Sachverhalt nicht berücksichtigt: Der Verkäufer hätte von zwei im Zuge des Bekanntmachungsverfahrens gemäß § 5 Abs. 1 OÖ GVG gelegten Kaufangeboten nicht Gebrauch gemacht, der Antragsteller sei im Alter von 12-20 Jahren auf einem landwirtschaftlichen Betrieb aufgewachsen, der Hauptwohnsitz des Antragstellers liege nur 2,02 km Luftlinie bzw. 6,08 km Fahrstrecke vom antragsgegenständlichen Grundstück entfernt, von den zu erwerbenden 20.443 m2 land- und forstwirtschaftlichen Grundes seien ca. 15800 m2 als Feld/Wiese, sowie die Restfläche als Wald ausgewiesen, der Antragsteller beabsichtigte eine Schafhaltung sowie Brennholzgewinnung zum Eigenbedarf, er verfüge zur Bearbeitung über die erforderlichen Maschinen und Geräte, aktuell sei nur ein Unterstand vorhanden, wobei an dieser Stelle vom Antragsteller die Errichtung eines ordnungsgemäßen Unterstandes beabsichtigt sei, der Antragsteller habe eine Stelle mit permanenter Bodendurchfeuchtung geortet, sollte sich die Vermutung des Vorhandenseins einer Quelle nicht bestätigen, würde die Wasserversorgung von Weidetieren mittels eines Wassertanks erfolgen, das Antragsgrundstück liege offenkundig seit Jahren brach und sei schon mehrere Jahre nicht gemäht worden. Die völlige Außerachtlassung dieser aus dem Beweisverfahren abzuleitenden Sachverhaltsfeststellungen sei Ergebnis eines mangelhaft durchgeführten Verfahrens, was letztlich dazu geführt habe, dass der angefochtene Bescheid im besonderen Maße mit den Rechtsvorschriften in Widerspruch stehe. Die Wesentlichkeit des Verfahrensmangels liege darin begründet, dass eine ordnungsgemäße Begründung zwingend zur Genehmigung des antragsgegenständlichen Kaufvertrages geführt hätte.

 

Die Grundverkehrsbehörde erster Instanz habe erneut keinen Sachverhalt festgestellt, sondern sich darauf beschränkt, den Gesetzestext sowie die Stellungnahmen des Antragstellers wiederzugeben. Rechtsfolgen könnten jedoch nur aus einem individuellen Sachverhalt abgeleitet werden. Die „Schlussfolgerung“, wonach der Antragsteller nicht überzeugend dargestellt habe, wie in Zukunft die Hofstelle und die Wasserbewirtschaftung beabsichtigt seien, entbehre ebenso jeder Sachverhaltsgrundlage wie die von der Verwaltungsbehörde erster Instanz angestellte Vermutung, wonach es auf Grund der räumlichen Lage und auf Grund der im Vorverfahren nach § 5 Oö. GVG abgegebenen Angebote nicht auszuschließen sei, dass durch das gegenständliche Rechtsgeschäft zukünftige Chancen für eine Verbesserung der Situation im Sinne des Oö. GVG zumindest vermindert würden. Letztere Argumentation lasse unberücksichtigt, dass der Verkäufer selbst zwei Kaufangebote im Zuge des Bekanntmachungsverfahrens nach § 5 Abs. 1 Oö. GVG nicht angenommen habe. Entscheidend sei in diesem Zusammenhang, dass für den Veräußerer kein Kontrahierungszwang entstehe. Die Untersagung eines Rechtsgeschäftes durch die Bezirksgrundverkehrskommission könne daher auch nicht mit den in diesem Vorverfahren abgegebenen Angeboten begründet werden. Hätte die Behörde erster Instanz im Sinne ihrer gesetzlichen Verpflichtung den Sachverhalt umfassend festgestellt, wäre klar zu Tage getreten, dass der Antragsteller richtigerweise sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen erfülle.

 

Der angefochtene Bescheid stehe wegen gehäuften Verkennens der Rechtslage im besonderen Maße mit den Rechtsvorschriften in Widerspruch, indem die Grundverkehrsbehörde erster Instanz in ihrer rechtlichen Beurteilung offenkundig weiterhin davon ausgehe, dass nur ein Landwirt die fachlichen Voraussetzungen erfüllen könne, die für eine Genehmigung des Kaufvertrages erforderlich seien. Nach ständiger Judikatur entspreche es aber nicht den Zielsetzungen des Grundverkehrsrechtes, eine gesetzlich bevorrechtete Klasse der Landwirte zu schaffen. Eine solche Zielsetzung würde gravierend gegen Art. 6 StGG verstoßen. Ebenso verstoße der angefochtene Bescheid gegen das Gleichheitsrecht, in zahlreichen anderen dem Antragsteller bekannten Fällen seien Rechtserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch Nichtlandwirte genehmigt worden, sofern von diesen eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung oder eine Bewirtschaftung durch eine andere Person glaubhaft gemacht worden wäre und sie ihre Bereitschaft zur Aneignung land- bzw. forstwirtschaftlicher Fachkenntnisse erklärt hätten. Das Vorliegen dieser formalen Genehmigungsvoraussetzung sei von der Verwaltungsbehörde erster Instanz zwischenzeitig zwar bestätigt dem Antragsteller jedoch völlig zu Unrecht die praktische Fähigkeit zur Selbstbewirtschaftung trotz mehrfacher begründeter Stellungnahmen abgesprochen worden. Die Verwaltungsbehörde erster Instanz verkenne in diesem Zusammenhang insbesondere, dass durch Maßnahmen des Grundverkehrs nicht darauf Einfluss genommen werden könne, ob ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb als Vollerwerbs- oder als Nebenerwerbsbetrieb geführt werde. Die Frage, ob ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb gewinnbringend geführt werde oder nicht, sei für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit eines Rechtsgeschäftes daher irrelevant. Entgegen der rechtlichen Beurteilung der Verwaltungsbehörde erster Instanz führe das gegenständliche Rechtsgeschäft auch zu keiner nachteiligen Veränderung der gegenwärtigen Situation aus der Sicht von Grundverkehrsinteressen. Völlig außer Acht bleibe in diesem Zusammenhang, dass die antragsgegenständlichen Grundstücksflächen schon seit Jahren nicht mehr ordnungsgemäß bewirtschaftet worden wären. Die vom Antragsteller geplante Bewirtschaftungsart führe daher zu keiner Verschlechterung, sondern vielmehr zu einer gravierenden Verbesserung der aktuellen Situation. Das Unterbleiben von Feststellungen zum derzeitigen Zustand der Vertragsgrundstücke werde hilfsweise auch als sekundärer Feststellungsmangel gerügt. Entscheidungswesentlich sei dieser sekundäre Feststellungsmangel insofern, als eine Interessenabwägung richtigerweise zu Gunsten des Antragstellers vorzunehmen gewesen wäre. Für eine Genehmigung nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG würden nämlich die Sanierungsbemühungen des Antragstellers durch die Wiederaufnahme einer ordnungsgemäßen Weidebewirtschaftung sowie das öffentliche Interesse an der Landschaftspflege sprechen. Die Thematik Hofstelle und Wasserbewirtschaftung sei vom Antragsteller wiederholt dargelegt worden. Ein landwirtschaftliches Wohnhaus habe sich schon bisher nicht auf der Vertragsliegenschaft befunden, sodass dessen Vorhandensein auch nunmehr keine Genehmigungsvoraussetzung darstellen könne. Maßgeblich sei ausschließlich, dass der Antragsteller seinen Hauptwohnsitz nur wenige Kilometer vom antragsgegenständlichen Grundstück entfernt habe und ihm daher eine regelmäßige persönliche Anwesenheit sowie entsprechende Bewirtschaftung möglich sei. Das Vorhandensein einer Hofstelle stelle entgegen der Rechtsansicht der Verwaltungsbehörde erster Instanz keine Genehmigungsvoraussetzung dar. Die Grundverkehrskommission hätte feststellen müssen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung anzunehmen sei, da der Antragsteller seinen Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Grundstück habe, dass eine regelmäßige persönliche Anwesenheit und eine entsprechende Bewirtschaftung durch ihn selbst erwartet werden könne. In diesem Sinne sei in einem vergleichbaren Fall judiziert, dass selbst eine Entfernung von ca. 20 km bei entsprechender maschineller Ausstattung keine unüberwindlichen wirtschaftlichen Hindernisse darstelle. Zusammenfassend ergebe sich sohin, dass das antragsgegenständliche Rechtsgeschäft nicht den Zielsetzungen des Oö. GVG widerspreche, sondern vom Antragsteller vielmehr sämtliche Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt werden würden.

 

I.3. Die Gemeinde S äußerte sich dahingehend, dass kein Einwand besteht.

 

II.1. Am 20.10.2014 fand eine öffentliche mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Oberösterreich statt, bei der es zur Erörterung der Sache und zur Beweisaufnahme durch Einvernahme des Bf sowie Einsichtnahme in den Akt bzw. Dartuung des Akteninhaltes (inklusive des Aktes der Bezirksgrundverkehrskommission Gmunden) kam.

 

II.2. Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens wird (in Ergänzung zu Punkten I.1. bis I.3.) folgender Sachverhalt als erwiesen angenommen:

 

M L ist Alleineigentümer der Liegenschaft EZ x, KG V, bestehend aus den Grundstücken Nr. x, x, x, x, x, x, x und x, mit einem Gesamtausmaß von 36.635 m2. Auf Grundstück Nr. x befindet sich ein Gebäude, in welchem M L wohnt. Sämtliche Flächen dieser Liegenschaft sind als Grünland gewidmet (Grundbuchsauszug; Schreiben der Bezirksbauernkammer vom 31.10.2013; Angaben des Bf).

 

Mit Kaufvertrag vom 21.01.2013 kauft der Bf von M L die Grundstücke Nr. x, x und Trennstück x aus Grundstück Nr. x gemäß Vermessungsurkunde GZ 1653-12 der DI S GmbH vom 12.11.2012 (entspricht Grundstück Nr. x neu nach Durchführung der Vermessungsurkunde GZ 1653-12 der DI S GmbH vom 12.11.2012) mit einer Gesamtfläche von 20.443 m2. Ca. 15.800 m2 der kaufgegenständlichen Fläche sind Wiese /Weide, der Rest Wald. Die landwirtschaftlichen Flächen sind zusammenhängend und mit einem Traktor mähbar. Diese landwirtschaftlichen Flächen wurden bereits mehrere Jahre nicht mehr gemäht, eine Nutzung dieser Flächen als Weide liegt bereits rund dreizehn Jahre zurück, diese Flächen liegen seit mehreren Jahren brach. Der Wald besteht vorwiegend aus Fichte und Lärche, Durchforstungsrückstände sind nicht bekannt. Auf dem Trennstück x aus Grundstück Nr. x gemäß Vermessungsurkunde GZ 1653-12 der DI S GmbH vom 12.11.2012 befindet sich ein Unterstand (ohne Seitenwände), der früher für den Verkauf von Christbäumen genutzt wurde. Die Christbaumzucht selbst erfolgte auf jenen Teilen der Liegenschaft EZ x, die nicht verkauft werden und daher im Eigentum von M L verbleiben (Kaufvertrag; Doris-Ausdruck; Schreiben der Bezirksbauernkammer vom 31.10.2013; E-Mail des Bf vom 27.05.2014; Angaben des Bf; Angaben des Vertreters des Bf).

 

Der Bf besuchte in L die Schule. Er verbrachte jedoch in seiner Kindheit bzw. Jugend viel Zeit, hauptsächlich am Wochenende, auf einem Bauernhof und half dort auch bei Arbeiten mit. Er ist bereit, einen Kurs „Basisbewirtschaftung-Grünlandwirtschaft“ zu besuchen, falls es zur Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes kommen würde. Im Falle der Genehmigung des Kaufes würde der Bf auch Unterstützung von der befreundeten Familie S erhalten. Der Bf ist derzeit nicht Eigentümer von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken. Er wohnt ca. 2,2 km Luftlinie und ca. 6,08 km Straßenstrecke von den kaufgegenständlichen Grundstücken entfernt, wobei sich auf der Wohnliegenschaft derzeit kein landwirtschaftliches Betriebsgebäude befindet. Die Fahrtzeit zwischen dem Wohnsitz des Bf und den kaufgegenständlichen Flächen beträgt mit einem Auto weniger als zehn Minuten. Der Bf verfügt zwar über keinen eigenen Traktor, ein Freund würde ihm jedoch bei Bedarf einen Traktor unentgeltlich zur Verfügung stellen. Im Falle der Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes beabsichtigt der Bf die kaufgegenständliche Waldfläche zur Gewinnung von Brennholz zum Eigenverbrauch zu nutzen, wobei er sich durch die Verwendung dieses Holzes zum Heizen jährlich Kosten von rund 375,00 Euro ersparen würde. Auf der Wiese/Weide ist eine Schafhaltung geplant, wobei maximal ca. 20 Muttertiere und jährlich etwa 15-20 Lämmer kalkuliert sind, die teilweise verkauft und teilweise für den Eigenbedarf verwendet werden sollen. Der Bf beabsichtigt, die Schafe im Bereich des Unterstandes auf den kaufgegenständlichen Grundstücken zu überwintern oder diese im Winter bei Herrn S einzustellen. Sollte sich auf den kaufgegenständlichen Grundstücken keine Quelle zur Wassergewinnung befinden, so beabsichtigt der Bf die Wasserversorgung mittels eines Wassertanks durchzuführen. Der Bf geht davon aus, dass er durch die beabsichtigte Nutzung der kaufgegenständlichen Fläche keinen Gewinn erzielt, und er sieht die geplante Nutzung als Hobby an. Es kann nicht festgestellt werden, dass vom Bf durch die von ihm beabsichtigte Nutzung der kaufgegenständlichen Flächen voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden würde (schriftliche und mündliche Angaben des Bf).

 

Im Kaufvertrag vom 21.01.2013 wird dem Bf ein Vorkaufsrecht für sämtliche Veräußerungsarten hinsichtlich der von der Kaufabrede nicht erfassten Teile der Liegenschaft EZ x eingeräumt. Der Bf hat ein Interesse daran die gesamte Liegenschaft EZ x zu erwerben. Da M L auf den nicht kaufgegenständlichen Teilen der Liegenschaft EZ x seinen Lebensabend verbringen will, verkauft dieser dem Bf mit dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag aber nur einen Teil der Liegenschaft EZ x. Derzeit haben Kinder von M L kein Interesse an der Übernahme der Liegenschaft EZ x (Kaufvertrag; Angaben des Bf und des Vertreters des Bf).

 

Von der belangten Behörde erfolgte im April 2013 eine Bekanntmachung gemäß § 5 Abs. 1 Oö. GVG. Daraufhin langte ein Kaufanbot von K M aus S ein, der einen landwirtschaftlichen Betrieb im Gesamtausmaß von ca. 30,2 ha hat und die kaufgegenständlichen Grundstücke zur Aufstockung und Stärkung seines Betriebs verwenden möchte. Weiters langte ein Angebot von H L aus S ein, der einen landwirtschaftlichen Betrieb im Gesamtausmaß von ca. 153,1 ha hat und die kaufgegenständlichen Grundstücke zur Aufstockung und Stärkung seines Betriebs verwenden möchte. M L teilte auf Anfrage der belangten Behörde betreffend diese beiden Kaufanbote mit, dass er den Kaufvertrag mit dem Bf beibehält (Niederschrift vom 31.05.2013; Kaufanbote; Bekanntmachung).

 

II.3. Der festgestellte Sachverhalt ergibt sich aufgrund folgender Beweiswürdigung: Die einzelnen Feststellungen gründen sich vor allem auf den jeweils in Klammer angeführten Beweismitteln. Es wurden jedoch, auch soweit nicht ausdrücklich angeführt, alle Beweisergebnisse berücksichtigt und gegeneinander abgewogen. Im Einzelnen ist folgendes auszuführen:

 

Die Eigentumsverhältnisse und die Widmung der Liegenschaft EZ x waren unstrittig und ergeben sich bereits aus dem Grundbuchsauszug bzw. dem Schreiben der Gemeinde vom 18.03.2013. Aus diesem Schreiben folgt auch, dass die Gemeinde S keinen Einwand gegen das Rechtsgeschäft hat. Dass sich auf Grundstück Nr. x ein Gebäude befindet, folgt nicht nur aus der Stellungnahme der Bezirksbauernkammer vom 31.10.2013, sondern stimmt dies auch mit dem Doris-Ausdruck und den Angaben des Bf überein, wobei aufgrund der Angaben des Vertreters des Bf in der mündlichen Verhandlung festgestellt werden konnte, dass der Verkäufer dieses Gebäude zum Wohnen nutzt. Der Inhalt des Kaufvertrages inklusive des Vorkaufsrechtes folgt aus der im Akt befindlichen Vertragsurkunde.

 

Die tatsächliche Beschaffenheit der kaufgegenständlichen Weide konnte aufgrund der Angaben des Bf im E-Mail vom 27.05.2014 und des Schreibens der Bezirksbauernkammer vom 31.10.2013 festgestellt. Die im E-Mail enthaltenen Angaben zur Größe von Weide- und Waldflächen können auch mit den Doris-Ausdrucken in Übereinstimmung gebracht werden, sodass keine Bedenken gegen die Richtigkeit dieser Angaben bestehen. Dass die kaufgegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen bereits mehrere Jahre nicht mehr als Weide genutzt wurden bzw. brach liegen, wurde vom Bf in seinem E-Mail vom 27.05.2014 angegeben und stimmt dies mit der Stellungnahme der Bezirksbauernkammer überein. Die Bezirksbauernkammer führte aus, dass sie trotz des Augenscheins nicht feststellen konnte, wie lange genau die Weidenutzung zurückliegt. Den Feststellungen wurden daher diesbezüglich die Angaben des Bf (in seinem Genehmigungsantrag und dem E-Mail vom 27.05.2014) zu Grunde gelegt, zumal auch keine ausreichenden gegenteiligen Beweisergebnisse vorliegen. Dass der Wald vorwiegend aus Fichte und Lärche besteht und keine Durchforstungsrückstände bekannt sind, gab der Bf in der mündlichen Verhandlung an und es ergeben sich (auch mangels ausreichender gegenteiliger Hinweise) aus dem Akt keine Bedenken gegen die Richtigkeit dieser Angaben. Das Vorhandensein des Unterstandes ergibt sich bereits aus dem Schreiben der Bezirksbauernkammer und ist dieser Unterstand auch auf den dort beiliegenden Fotos ersichtlich.

 

Dass der Bf in seiner Kindheit bzw. Jugend viel Zeit auf einem Bauernhof verbrachte, bei Arbeiten mithalf und bereit ist, einen Kurs „Basisbewirtschaftung-Grünlandwirtschaft“ zu besuchen, falls es zur Genehmigung kommt, konnte ebenso auf Basis der Angaben des Bf festgestellt werden, wie die Entfernungen zwischen kaufgegenständlichen Flächen und Wohnsitz des Bf. In diesem Zusammenhang ist auszuführen, dass der Bf im Rahmen der unmittelbaren Beweisaufnahme vor dem erkennenden Gericht einen persönlich seriösen und glaubwürdigen Eindruck hinterließ, sodass dessen Aussagen in der mündlichen Verhandlung – zumindest soweit sie mit den sonstigen Beweisergebnissen in Einklang gebracht werden können – den Feststellungen zu Grunde gelegt werden konnten. Aus der Aussage des Bf und dessen E-Mail bzw. Eingaben folgen auch die Feststellungen zur vom Bf beabsichtigten Nutzung, ebenso zur Ersparnis durch den Eigenverbrauch von Holz.

 

Dass der Bf derzeit davon ausgeht, dass er durch die beabsichtigte Nutzung der kaufgegenständlichen Grundstücke keinen Gewinn erzielt und die geplante Nutzung als Hobby ansieht, gab der Bf in der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht selbst an („mir [ist] ganz klar, dass es keine Gewinne erwirtschaften wird, sondern dass es sich um ein Hobby handelt“) und steht dies auch mit der in einem Aktenvermerk vom 18.06.2013 wiedergegebenen Aussage des Bf in Einklang. Dass nicht festgestellt werden kann, dass vom Bf durch die beabsichtigte Nutzung voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden würde, ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Das vom Bf im E-Mail vom 27.05.2014 angeführte betriebswirtschaftliche Konzept führt zwar zu keinem Geldeinkommen des Bf, aber zumindest unter Berücksichtigung des Eigenverbrauchs (Holz und Lämmer) insgesamt zu einem geringfügig positiven Ergebnis. Diesbezüglich ist aber zu berücksichtigen, dass im Hinblick auf die Kostenaufstellung einige Unklarheiten/Unsicherheiten bestehen. So steht etwa noch nicht einmal fest, welche Schafrasse nunmehr konkret angeschafft werden soll sowie, wie konkret die Überwinterung erfolgen und die Wasserversorgung  gemacht werden soll (diese Punkte wurden auch in der mündlichen Verhandlung angesprochen), sodass insofern eine detaillierte Überprüfung der konkreten Ansätze des Bf durch das erkennende Gericht auch nicht möglich ist bzw. auch allfällige diesbezügliche Kosten noch nicht konkret bekannt sind. Aufgrund der Angaben des Bf im E-Mail vom 27.05.2014 gelangt das erkennende Gericht daher nicht zu Überzeugung, dass vom Bf durch die beabsichtigte Nutzung voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden würde. Auch sonst finden sich im Verfahren aber keine Angaben bzw. Unterlagen des Bf, aus welchen mit hinreichender Gewissheit auf ein voraussichtlich positives wirtschaftliches Ergebnis geschlossen werden könnte. Vielmehr geht aus einer im Aktenvermerk vom 18.06.2013 wiedergegebenen Aussage des Bf hervor, dass dieser selbst von keinem positiven Ergebnis ausgeht und es führte der Bf in der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht aus, dass ihm „ganz klar [sei], dass [... er] keine Gewinne erwirtschaften wird“. Das Landesverwaltungsgericht kann daher nicht feststellen, dass vom Bf durch die beabsichtigte Nutzung voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden würde.

 

Dass der Bf ein Interesse daran hat, die gesamte Liegenschaft EZ x zu erwerben, gab der Bf in der mündlichen Verhandlung an und spricht für die Richtigkeit dieser Aussage auch der Umstand, dass sich der Bf ein Vorkaufsrecht einräumen lässt. Da ein Sohn des Verkäufers im Zuge der Vertragserrichtung beteiligt war, erscheint auch nachvollziehbar, dass der Vertreter des Bf angeben konnte, dass die Kinder von M L derzeit kein Interesse an der Übernahme der Liegenschaft EZ x haben. Die Feststellungen zur Bekanntmachung gemäß § 5 Abs. 1 Oö. GVG und den eingelangten Angeboten ergeben sich aus den im Akt diesbezüglich aufliegenden Schriftstücken. Dass M L auf Anfrage der belangten Behörde betreffend diese beiden Kaufanbote mitteilte, dass er den Kaufvertrag mit dem Bf beibehält, folgt aus der Niederschrift vom 31.05.2013.

 

III. In rechtlicher Hinsicht ist folgendes auszuführen:

 

III.1. Gemäß § 31 Abs. 6 des Landesgesetzes vom 7. Juli 1994 über den Verkehr mit Grundstücken (Oö. Grundverkehrsgesetz 1994) i.d.F. LGBl. Nr. 90/2013 (in der Folge auch „Oö. GVG“) hat das Landesverwaltungsgericht durch Senat zu entscheiden.

 

III.2. Zum Vorbringen des Bf, wonach sich die Begründung im angefochtenen Bescheid in der Wiedergabe des Akteninhaltes erschöpfe ohne dass ein Sachverhalt festgestellt worden wäre, ist vorweg festzuhalten, dass das Landesverwaltungsgericht berechtigt ist, den maßgeblichen Sachverhalt – allenfalls nach Durchführung ergänzender Ermittlungen – selbst festzustellen (vgl. § 28 Abs. 1 bis Abs. 3 VwGVG). Es konnte daher (nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung) der entscheidungswesentliche Sachverhalt festgestellt und diesem Erkenntnis zugrunde gelegt werden, sodass auf allfällige Mängel des erstbehördlichen Verfahrens bzw. des angefochtenen Bescheides in dieser Hinsicht nicht weiter eingegangen werden muss.

 

III.3. Da die kaufgegenständlichen Grundstücke zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden (allein durch die bloße Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung geht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht verloren: vgl. etwa VfGH VfSlg 7580/1975, 16170/2001), bedarf der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag aufgrund der darin geregelten Übertragung von Eigentum an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (vgl. §§ 2 Abs. 1 und 4 Abs. 1 Oö. GVG), sodass der Bf zu Recht mit Eingabe vom 28.01.2013 eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung beantragte. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird.

 

III.4. Der Bf weist zwar mit Recht darauf hin, dass es aus Sicht des Grundverkehrsrechtes bei einer Beurteilung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG grundsätzlich gleichgültig ist, ob ein Betrieb als Voll- oder Nebenerwerbsbetrieb geführt wird, jedoch bedeutet das Abstellen auf einen leistungsfähigen Bauernstand in § 4 Abs. 2 Oö. GVG (im Gegensatz zu einem bloß lebensfähigen Bauernstand), dass das Oö. GVG nur Betriebe mit einer über die bloße Subsistenz hinausgehenden Produktionskraft fördern will, wohingegen die Genehmigung versagt werden kann, wenn kleine, unrationell zu bewirtschaftende Grundstücke geschaffen werden sollen (vgl. Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht 140 f mwN; VwGH 17.11.2000, 98/02/0053). Mit dem Tatbestandsmerkmal „wirtschaftlich gesunden“ wird umschrieben, dass ein Widerspruch zu grundverkehrsrechtlichen Interessen jedenfalls dann vorliegt, wenn die Gefahr der nicht kostendeckenden Bewirtschaftung besteht (vgl. VwGH 17.11.2000, 98/02/0053).

 

Durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft würde es zu einer Teilung der ohnehin lediglich 36.635 m2 großen Liegenschaft EZ x kommen. Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt kann bei der vom Bf geplanten Nutzung der kaufgegenständlichen Flächen nicht davon ausgegangen werden, dass dadurch voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden würde. Auch der Bf selbst geht von keinem Gewinn durch die Nutzung aus und sieht diese als Hobby an. Ausgehend von dieser Nutzungs- bzw. Bewirtschaftungssituation und auch unter Berücksichtigung der geringen Größe der im Falle der Genehmigung des verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäftes verbleibenden Liegenschaftsgrößen (ca. 20.443 m2 beim Bf bzw. ca. 16.192 m2 verbleiben beim Verkäufer) entspricht aber dieses Rechtsgeschäft weder den Interessen an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes noch den Interessen an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes (vgl. auch VwGH 17.11.2000, 98/02/0053, wonach die Begründung eines Betriebs mit einem gegen Null gehenden Bewirtschaftungserfolg schon auf Grund der Ertragserwartungen der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht und die Judikatur des Verfassungsgerichtshofes [für Nachweise siehe etwa VfGH 28.02.2008, B1249/06 und Schneider, aaO 156], wonach der Erwerb von rund 2,3 ha als nicht ausreichend im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Besitzes erachtet wurde). Eine Genehmigung gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG kommt daher bereits aus diesem Grund im gegenständlichen Fall nicht Betracht.

 

III.5. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Das Oö. GVG hat unter anderem das Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum zu wahren (§ 1 Abs. 1 Z 2 Oö. GVG), wobei das Gesetz nicht bloß darauf abzielt „hintanzuhalten, daß sich durch ein Rechtsgeschäft die gegenwärtige Situation aus der Sicht von Grundverkehrsinteressen nachteilig verändert, sondern auch darauf, zu verhindern, daß die Chance für eine künftige Verbesserung dieser Situation durch ein bestimmtes Rechtsgeschäft verloren geht oder geschmälert wird“ (VfGH 9.6.1997, B2176/96).

 

III.6. Der Bf bringt im Hinblick auf die Interessenabwägung vor, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke seit Jahren nicht mehr ordnungsgemäß bewirtschaftet worden wären, die vom Antragsteller geplante Bewirtschaftungsart daher zu einer Verbesserung der aktuellen Situation aufgrund der Sanierungsbemühungen des Antragstellers durch die Wiederaufnahme einer ordnungsgemäßen Weidebewirtschaftung führen und dem öffentlichen Interesse an der Landschaftspflege entsprechen würden. Neben diesen Umständen kann bei einer Interessenabwägung auch das Interesse des Bf am Erwerb dieser Grundstücke zum Zwecke der Brennholzgewinnung bzw. Schafhaltung (dies auch zum Ausgleich zu seinem Beruf als Geschäftsführer eines technischen Unternehmens) sowie das Interesse des Verkäufers am Verkauf berücksichtigt werden. Allerdings entspricht das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft, wie bereits oben (vgl. dazu bereits Punkt III.3. und III.4. dieses Erkenntnisses) dargelegt wurde, nicht den öffentlichen Interessen des § 4 Abs. 2 Oö. GVG. Nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich liegt bei sorgfältiger Interessenabwägung das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft in keinem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse. Letztlich kommt es durch das Rechtsgeschäft zu einer Zerteilung der zwar seit mehreren Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzten aber ohnedies nur rund 36.635 m2 großen Liegenschaft EZ x, ohne dass die abgetrennte Teilfläche einem (aufstockungsbedürftigen) landwirtschaftlichen Betrieb zuschlagen werden würde bzw. mit anderen Flächen zu einem wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitz vereinigt werden würde. Zudem kann angesichts der beabsichtigten Nutzung durch den Bf nicht von der Schaffung eines wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Betriebes ausgegangen werden, zumal nicht festgestellt werden konnte, dass voraussichtlich ein positives wirtschaftliches Ergebnis erzielt werden würde und es spricht im Übrigen auch der Bf selbst in diesem Zusammenhang von einem Hobby. Eine Genehmigung kommt daher auch bei einer Interessenabwägung nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG nicht in Betracht.

 

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich übersieht dabei auch nicht, dass der Bf grundsätzlich ein Interesse am Erwerb der gesamten Liegenschaft EZ x hat und auch ein Vorkaufsrecht zu dessen Gunsten vereinbart worden ist. Jedoch ist trotz dieses Vorkaufsrechtes und des Umstandes, dass die Kinder des Verkäufers derzeit kein Interesse an der Liegenschaft haben, nicht ausreichend sichergestellt, dass es in Zukunft tatsächlich zur Wiedervereinigung der Flächen der Liegenschaft EZ x (durch einen Ankauf der Restfläche durch den Bf) kommen wird. So könnte sich etwa in den nächsten Jahren die Meinung der Kinder und/oder des Bf in Bezug auf das Interesse an den Restflächen der Liegenschaft EZ x ändern. Zusammenfassend kommt daher auch nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichtes keine Genehmigung in Betracht.

 

III.6. Das Vorbringen des Bf, wonach in dem Bf bekannten (in der Beschwerde nicht näher angegebenen) Fällen eine Genehmigung erfolgt sei, wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung glaubhaft gemacht worden sei und der Antragssteller die Bereitschaft zum Erwerb der notwendigen Fachkenntnisse erklärt habe, vermag ebenfalls keine andere Beurteilung des gegenständlichen Falls zu bewirken.

 

III.7. Mangels Vorliegen der Genehmigungsvoraussetzungen des § 4 Abs. 2 und Abs. 5 Oö. GVG versagte die belangte Behörde im Ergebnis zu Recht die beantragte Genehmigung. Es war daher die Beschwerde spruchgemäß abzuweisen.

 

IV. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. Es liegt zwar keine gesicherte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 4 Abs. 2 des Oö. GVG 1994 vor, jedoch konnte zur Auslegung der in dieser Bestimmung genannten Interessen auf Entscheidungen des Höchstgerichtes zu vergleichbaren Regelungen in anderen Bundesländern zurückgegriffen werden und es weicht das vorliegende Erkenntnis nicht von dieser Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ab (vgl. vor allem VwGH 17.11.2000, 98/02/0053). Die Beurteilung des konkreten entscheidungsgegenständlichen Rechtsgeschäfts im Hinblick auf diese Interessen war ebenso wie die Interessenabwägung nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG 1994 anhand der konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen, sodass diesem Ergebnis keine Bedeutung über den gegenständlichen Einzelfall hinaus zukommt (vgl. VwGH 22.05.2014, Ra 2014/21/0014: Eine auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls in Form einer Gesamtbetrachtung vorgenommene Interessenabwägung ist im Allgemeinen nicht revisibel).

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen dieses Erkenntnis besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Gertraud Karl-Hansl