LVwG-550326/3/HW/BRe

Linz, 28.10.2014

Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat durch den
Senat I (Vorsitzende: Mag. Karl-Hansl, weitere Richter Mag. Dr. Wiesinger und Dipl. Päd. Ing. Peterseil) über die Beschwerde von Dr. F O, x, x, vertreten durch die Rechtsanwälte Dr. F H, Dr. O U, Mag. A M, Mag. T L, Dr. R G, Mag. B F, x, x, gegen den Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vom
4. Juli 2014, GZ. Agrar20-9-6-2014 (mitbeteiligte Parteien: G und G P, x, x), den

B E S C H L U S S

gefasst:

 

I. Der Beschwerde wird stattgegeben und der Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck vom 4. Juli 2014, GZ. Agrar20-9-6-2014, aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 VwGVG an die Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck zurückverwiesen.

 

II. Gegen dieses Beschluss ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

 

 

 

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. Dr. F O („Bf“) beantragte mit Eingabe vom 24. April 2014 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 10. April 2014  betreffend das Grundstück Nr. x neu, EZ x, GB x, im Ausmaß von x m², abgeschlossen zwischen G und G P als Verkäufer und dem Bf als Käufer. Die Bezirksgrundverkehrskommission Vöcklabruck („belangte Behörde“) versagte mit angefochtenem Bescheid vom 4. Juli 2014 die beantragte Genehmigung. Begründend führte die belangte Behörde zusammengefasst im Wesentlichen aus, dass mit dem vorliegenden Rechtsgeschäft eine Erweiterung des Grundstückbesitzes des Käufers (derzeit x m²) geschaffen werde. Aus den Angaben im Antrag gehe hervor, dass das kaufgegenständliche Grundstück nicht selbst, sondern von einer fremden Person wie bisher bewirtschaftet werde. Auf dem Grundstück würden ausschließlich Obstbäume stehen. Aus Sicht der belangten Behörde werde durch das neu geschaffene kaufgegenständliche Grundstück aus einem als Einheit anzusehenden umliegenden Grünland eine Fläche herausgeschnitten und der bestehenden Liegenschaft des Käufers zugeschlagen. Dadurch ergebe sich eine ungünstige Ausformung und damit eine Erschwernis bei der Bewirtschaftung des übrigen angrenzenden Grünlandgrundstücks x. Für die belangte Behörde sei jedoch wesentlich, dass damit eine landwirtschaftliche Fläche ohne zureichenden Grund der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde. Das Rechtsgeschäft sei daher zu versagen (Rechtsgrundlage § 4 Abs. 6 Z. 2 Oö. GVG). Das Rechtsgeschäft entspreche nicht dem Grundgedanken der sparsamen Verwendung und Erhaltung von Grünland.

 

2. In der gegen diesen Bescheid rechtzeitig erhobenen Beschwerde werden die Aufhebung des angefochtenen Bescheides und die Genehmigung des Kaufvertrages, in eventu die Aufhebung und Zurückverweisung beantragt. Begründend wird im Wesentlichen zusammengefasst vorgebracht, dass die belangte Behörde den Bescheid damit begründe, dass eine Fläche ohne zureichenden Grund der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde. Sowohl im Antrag als auch in der Stellungnahme vom 27. Juni 2014 sei darauf hingewiesen worden, dass die bisherige Bewirtschaftung aufrecht bleibe und mit dem Pächter ein unbefristeter Pachtvertrag bestehe. Die Behörde habe dazu nicht die erforderlichen Ermittlungen durchgeführt. Es liege auch keine Erschwerung der Bewirtschaftung vor, da diese gleich bleibe. Als Alternative zum gegenständlichen Kaufvertrag würde nur die Möglichkeit bestehen, eine Umwidmung zu beantragen.

 

3. Die Gemeinde Marktgemeinde F äußerte sich dahingehend, dass keine Einwände erhoben werden.

 

4. Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in den mit Schreiben vom
12. August 2014 vorgelegten Akt (der im Übrigen weder den bzw. eine Kopie des zu genehmigenden Kaufvertrages noch Grundbuchsauszüge enthält). Da bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben ist, konnte gemäß § 24 Abs. 2 VwGVG eine Verhandlung entfallen.

 

5. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat erwogen:

 

5.1. Die Übertragung von Eigentum an einem (Teil eines) land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück(s) bedarf einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gemäß § 4 Oö. GVG (§§ 4 Abs. 1, 1 Abs. 2 Z 1 und 2 Abs. 1 und
2 Oö. GVG). Im vorliegenden Fall stützt die belangte Behörde die Versagung der Genehmigung auf § 4 Abs. 6 Z. 2 Oö. GVG, wonach Rechtserwerbe jedenfalls zu untersagen sind, wenn anzunehmen ist, dass Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden.

 

5.2. Bereits von der Landesgrundverkehrskommission wurde (in Zusammenhang mit  § 2 Abs. 1 Oö. GVG) eine landwirtschaftliche Nutzung etwa bei einer Anlegung von Obstkulturen bzw. einer Obstbewirtschaftung angenommen (vgl. für Nachweise Fischer  / Jordan / Liebacher / Lukas / Müller / Putz / Schöffmann / Schön / Wazel v. Wiesentreu / Wischenbart, Grundverkehrsgesetze² Anm. zu § 2 Abs. 1 OÖ GVG, 21. ErgLfg O 20). Laut dem angefochtenen Bescheid befinden sich auf dem kaufgegenständlichen Grundstück Obstbäume und es ist nach dem Genehmigungsantrag beabsichtigt, dass dieses Grundstück (weiterhin) vom bisherigen Nutzer (Herrn W H) wie bisher bewirtschaftet werden soll. Ausgehend vom bisher ermittelten Sachverhalt kann daher nicht gefolgert werden, dass das kaufgegenständliche Grundstück der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden würde: Wäre nämlich etwa anzunehmen, dass im Falle der Genehmigung das Grundstück (weiterhin) von Herrn W H wie bisher bewirtschaftet werden wird und handelt es sich dabei um eine landwirtschaftliche Nutzung (im Rahmen eines Betriebes mittels einer Obstbaumbewirtschaftung), so würde das kaufgegenständliche Grundstück durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft nicht der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen, sondern vielmehr weiterhin landwirtschaftlich genutzt.

 

5.3. Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass eine abschließende Beurteilung, ob eine Versagung nach § 4 Abs. 6 Z. 2 Oö. GVG geboten ist, derzeit (ausgehend vom bisher ermittelten Sachverhalt) nicht möglich, da hierfür zunächst unter Berücksichtigung des Pachtvertrages die anzunehmende tatsächliche (künftige) Bewirtschaftung bzw. Nutzung zu ermitteln wäre. Ergeben diese Ermittlungen, dass „anzunehmen“ ist (tatbestandserfüllend ist diesbezüglich ein begründeter Verdacht [vgl. Fischer  u.a. aaO Anm. zu § 4 Abs. 6 OÖ GVG, 23. ErgLfg O 37 mwN]), dass im Falle der Genehmigung das Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden würde, so könnte eine Versagung der Genehmigung nach § 4 Abs. 6 Z. 2 Oö. GVG in Betracht kommen (vorausgesetzt es ist für den Entzug aus der landwirtschaftlichen Nutzung kein „zureichender Grund“ vorhanden). Im gegenteiligen Fall (also etwa wenn sich im Zuge ergänzender Ermittlungen herausstellen sollte, dass anzunehmen ist, dass das kaufgegenständliche Grundstück künftig landwirtschaftlich im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes mittels einer Obstbaumbewirtschaftung genutzt werden würde) wäre – mangels Zulässigkeit einer Untersagung nach § 4 Abs. 6 Z. 2 Oö. GVG – zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigung gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG oder § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorliegen.

 

5.4. Gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und 1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder 2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprochen wird. Zudem hat der Rechtserwerber glaubhaft zu machen, dass er oder eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird. Nach § 4 Abs. 5 Oö. GVG dürfen Rechtserwerbe, die die Voraussetzungen nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG nicht erfüllen, nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen.

 

5.5. In diesem Zusammenhang wird – wie auch bereits im angefochtenen Bescheid angedeutet – auch zu berücksichtigen sein, ob durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft eine Erschwernis bei der Bewirtschaftung des übrigen angrenzenden Grünlandes eintritt. Auch für diese Beurteilung liegen jedoch keine ausreichenden Ermittlungsergebnisse vor: Die belangte Behörde geht allein aufgrund der Ausformung des verfahrensgegenständlichen Kaufgrundstücks von einer Erschwerung bei der Bewirtschaftung des Grundstücks x aus. Aus dem Akteninhalt lässt sich aber nicht entnehmen, ob das Grundstück x für sich allein bewirtschaftet wird oder auch weitere Grundstücke zur gleichen Bewirtschaftungseinheit bzw. dem gleichen Eigentümer gehören. Diese Feststellungen wäre aber notwendig, um beurteilen zu können, ob bzw. in wie weit allein aufgrund der Ausformung des Kaufgrundstücks überhaupt eine Erschwernis bei der Bewirtschaftung eintreten könnte (etwa aufgrund der Schaffung zusätzlicher „Ecken“ bei einer Bewirtschaftungseinheit), zumal bei einer solchen rein „geometrischen“ Beurteilung nicht auf einzelne Grundstücke, sondern grundsätzlich auf gemeinsam bewirtschaftete Einheiten (Gesamtbetriebe) bzw. gesamte Liegenschaften abzustellen ist.

 

5.6. Um beurteilen zu können, in wie weit den in Punkt 5.4. dieses Erkenntnisses angesprochenen Interessen (nicht) entsprochen wird, bedarf es aber auch Ermittlungen darüber, ob bzw. in wie weit sich der beabsichtigte Verkauf auf die Besitzstruktur (auch bei den Verkäufern) bzw. den Bauernstand auswirkt (vgl. dazu auch VwGH 25.11.2005, 2005/02/0211)

 

5.7. Gemäß § 28 VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn der maßgebliche Sachverhalt nicht feststeht, die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst weder im Interesse der Raschheit gelegen noch mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist und die Behörde notwendige Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat (vgl. VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kommt eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen insbesondere dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat (VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).

 

5.8. Die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung liegen im gegenständlichen Fall vor: Der entscheidungswesentliche Sachverhalt steht nicht fest. So ergibt sich aus dem durchgeführten Ermittlungsverfahren etwa nicht, welche konkrete Nutzung beim verfahrensgegenständlichen Grundstück im Falle der Genehmigung anzunehmen ist, was aber erforderlich ist, um beurteilen zu können, ob durch das gegenständliche Rechtsgeschäft das verfahrens-gegenständliche Grundstück der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden würde. Es ergibt sich aus dem Akt aber auch nicht, ob (wenn kein Entzug aus der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung erfolgen würde) die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 oder Abs. 5 Oö. GVG vorliegen, also insbesondere welche Auswirkungen das Rechtsgeschäft auf die in § 4 Abs. 2 Oö. GVG genannten Interessen hat. Es ist auch – insbesondere unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Bezirksgrundverkehrskommission gemäß § 26 Abs. 1 Z. 2 Oö. GVG ein landwirtschaftlicher Sachverständiger angehört – davon auszugehen, dass eine Ermittlung des Sachverhaltes durch das Landesveraltungsgericht selbst nicht im Interesse der Kostenersparnis oder Raschheit gelegen ist. Da von der belangten Behörde (wie sich aus dem vorgelegten Akt ergibt) lediglich Ausdrucke aus dem Doris angefertigt, der Teilungsplan eingeholt und der Gemeinde (und dem Bf) Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt wurde, hingegen weder der Pachtvertrag und die (zu erwartende) Nutzung durch den Pächter (land- bzw. forstwirtschaftliche Nutzung?), noch die Eigentums- und Bewirtschaftungsverhältnisse bei den Verkäufern bzw. die Auswirkungen des Rechtsgeschäfts auf die Grundstruktur erhoben wurden, liegen im Sinne der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung vor. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

 

6. Für das weitere Verfahren gilt: Die belangte Behörde wird zunächst zu ermitteln haben, ob im Falle der Genehmigung anzunehmen ist, dass das kaufgegenständliche Grundstück der land- und forstwirtschaftlich Nutzung entzogen wird. Hierfür wird unter anderem der Inhalt des Pachtvertrages und die anzunehmende künftige Nutzung konkret zu ermitteln (und festzustellen) sein.

 

Kommt die belangte Behörde nach den ergänzenden Ermittlungen zum Ergebnis, dass ein Entzug des Grundstücks aus der landwirtschaftlichen Nutzung anzunehmen ist, so ist die beantragte Genehmigung gemäß § 4 Abs. 6 Z. 2 Oö. GVG zu versagen (ausgenommen es würden zureichende Gründe für den Entzug aus der landwirtschaftlichen Nutzung vorliegen). Kommt die Behörde hingegen nach den ergänzenden Ermittlungen zum Ergebnis, dass nicht anzunehmen ist, dass durch das verfahrensgegenständliche Rechtsgeschäft das Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, so ist zu ermitteln, ob die unter den Punkten 5.4. bis 5.6. dieses Erkenntnisses dargestellten Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 4 Abs. 2 Oö. GVG bzw. § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorliegen. In diesem Zusammenhang wird vor allem zu ermitteln sein, welche Auswirkungen der beabsichtigte Verkauf auf die Besitzstruktur hat. Selbst wenn nämlich das kaufgegenständliche Grundstück nicht der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird, so wäre eine Genehmigung nur zu erteilen, wenn die Voraussetzungen gemäß § 4 Abs. 2 Oö. GVG bzw. § 4 Abs. 5 Oö. GVG vorliegen.

7. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war. So ergibt sich etwa aus VwSlg 6998 A/1966, dass auch der Verwaltungsgerichtshof davon ausgeht, dass durch Obstbäume eine land- bzw. forstwirtschaftliche Nutzung erfolgen kann. Soweit daher im vorliegenden Beschluss davon ausgegangen wird, dass es im Falle einer anzunehmenden Nutzung des kaufgegenständlichen Grundstücks durch den Pächter für Obstbäume im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebs zu keinem Entzug aus der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung kommt, weicht die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab. Auch soweit Konkretisierungen zu den erforderlichen Ermittlungen hinsichtlich der in § 4 Abs. 2 Oö. GVG genannten Interessen erfolgen bzw. die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung als gegeben angenommen werden, steht der gegenständliche Beschluss mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes in Einklang (vgl. auch die im Beschluss zitierte Judikatur).

 

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diesen Beschluss besteht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung die Möglichkeit der Erhebung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Oberösterreich. Die Abfassung und die Einbringung einer Beschwerde bzw. einer Revision müssen durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw. eine bevollmächtigte Rechtsanwältin erfolgen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist eine Eingabegebühr von je 240.- Euro zu entrichten.

 

Landesverwaltungsgericht Oberösterreich

Mag. Karl-Hansl